如果真的要在餘杭開發房地產,魯遠對自己還是很有信心的。筆神閣 www.bishenge.com
先說經驗,魯遠好歹在這個行業拼搏半輩子了,經驗可以說十分豐富了。
資金也還ok,只要第一個項目不是太大,他都可以接受。
況且還有一個於松,他要是參與進來的話,資金這方面肯定是一點問題都沒有了。
至於眼光,魯遠相信自己的眼光。
從於松的公司就可以看出來,他的眼光十分的獨特,在眼光這一塊,於松也能提供很大的幫助。
這樣算來,資金、眼光和經驗都具備了,只剩下一個最大的問題,人脈。
於鬆口中的那個項嘉祥,可以完美的解決這個問題。
項嘉祥的具體家世,於松並不是很清楚,只知道一些大概的東西。
他父親是高官來的,母親開了一家上司公司。就這兩點來說,項嘉祥在餘杭的人脈,那是沒的說的。
如此一來,房地產最重要的四點都具備了,想要成就一番大事業,也不是不可能的事情了。
為此,魯遠也是親自跑到餘杭,專門跟於松、項嘉祥見上一面。
三人坐下,於松把自己大致的想法說了一下。
魯遠過來餘杭之後,三個人共同成立一個公司,自己出錢,項嘉祥出人脈,魯遠來經營。
今年的目標很明確,那就是先開發一兩個住宅樓盤,等到公司完善之後,開始操盤商業地產。
魯遠說:「我在永安就是搞住宅樓盤的,這倒不是什麼難事。可是這個商業地產,我就不是很熟悉了。現在商業地產模式很單一,無非就是百貨大樓什麼的,沒有什麼前途。」
項嘉祥開口說道:「以我對你的了解,你說的商業地產恐怕沒有那麼簡單吧?」
於松點點頭,「遠哥說的那種模式我知道,在地皮上蓋一棟大樓,然後每層賣不一樣的東西,這樣的模式太無趣了。」
「難道你對商業地產,有什麼特殊的心得?」說到自己的專業,魯遠整個人精神了起來。
這要是一般人說的,魯遠肯定的嗤之以鼻。可是眼前這個年輕人,發生在他身上的奇蹟太多了。
於松給兩人倒了一杯茶,「我說的商業地產,具有兩個特點。
第一個就是消費一體化。這個就很簡單了,裡面不止有購物,還有餐飲和娛樂,甚至連寫字樓也可以加進去。
就比如說我們學校後面的那條街,有各種餐飲店,百貨大樓也有幾棟,還有各種娛樂場所,酒吧、ktv等等。
不過它們都是獨立的,沒有統一規劃。如果這些全部由我們公司來規劃,把它們結合到一起,這樣就能釋放出巨大的消費能力。」
「還有一特點呢?」魯遠聽完眼睛直發光,這種商業模式聞所未聞啊!
項嘉祥不是很懂房地產,不過很多東西都是相通的。就好像一個公司有很多個部門,在同一個人的領導之下,效率會大大的提升。
反之,每個部門獨自為政的話,損失的就是效率和效益。
「商業地產還有一個很特殊的地方,那就是地標性。」於松繼續說道。
「地標性?」說話的是項嘉祥,「地標按我的理解,那就是跟旅遊景點一樣吧?」
於松點點頭,「沒錯,就是這樣理解。就好像你說起燕京,會想起王府井;說起金陵,你就會想起秦淮河。
只要前期把消費一體化這個概率推廣出去,讓這個城市裡的人有一個潛意識,每當他們想到消費的時候,第一個想到就是這裡。
這樣一來,人們會把到這裡消費視作一種時尚,到那個時候,這個項目的地標性就形成了。」
聽完於松的話,項嘉祥頻頻點頭,看樣子於松早有準備啊!
不過魯遠臉色卻凝重了起來,「不可否認,你說的前景很誘人,可是這種項目比住宅樓盤大太多了,你有把握能做好它?」
於松一臉無所謂,「只要它做好了,我就有把握它肯定能賺錢。至於怎麼做好,那就是遠哥你的事情了,畢竟我跟嘉祥都不懂房地產的事情。」
「你這甩手掌柜當的。」魯遠無奈的笑道。
項嘉祥說:「遠哥,你跟我們講一下房地產是如何操作的。」
於松說了這麼多,徹底把項嘉祥的好奇心勾起來了。
最關鍵的是,房地產確實是一個很能賺錢的項目,現在有機會進軍這個行業,項嘉祥也不想錯過。
魯遠整理了一下思路,「第一步,自然是拿地。這也是投資商需要拿出的最大一筆資金,大概占整個項目的10%到20%。」
「這麼低?」於松驚訝的問道。
「沒錯,」魯遠點點頭,「畢竟只要你拿到了地,其他的錢可以找銀行借。
我告訴你們,只要投資方跟政府關係好,拿地的錢,有時候都能欠著。」
「這樣銀行會接受抵押地皮借錢嗎?」於松問道。
項嘉祥微微一笑,看樣子於松沒跟銀行打過交道。
魯遠笑著說道:「你想太多了,銀行只要看到了地,他就會批錢。
有了這筆錢,就可以直接開工了。等到樓蓋到一半,可以抵押,可以預售,這又是一筆錢。
有了這兩筆錢,投資商根本不用投入太多,就可以支撐到樓開盤了。」
於松和項嘉祥聽的是目瞪口呆,「這根本就是空手套白狼啊!」
魯遠笑著擺擺手,「話不能這麼說,其實另一句話更加適合房地產,那就是借雞生蛋。」
於松一下就反應過來了,「地皮就是雞,這隻雞還是在政府手裡。只要你能把雞弄到手,銀行就會出錢幫你把雞養大,到時候就能下蛋賺錢了。」
「雞能下多少蛋,就看開發商的本事了。借雞生蛋能賺錢,雞飛蛋打的人也不是少數。」魯遠說道。
項嘉祥說:「我承認,於松說的商業地產很吸引人,可我覺得還是先試試水,練練手。」
「這是當然,房地產的成本這麼高,我現在可沒有這麼多的錢。」於松笑著說道。
別看於松身價數億,可那都是虛擬資產,他真正能賺錢的產業不多。
第一個就是網吧,在普通人看來,於松的網吧一天能賺一萬,日積月累下來,這是一筆很大的財富。
可相對於松做的事情而言,網吧賺的錢,就有點杯水車薪的意思了。
工作室也是同一個性質,養家足夠了,放到房地產里連個水花都翻不起來。
不過公司的前期工作還需要時間,於松有足夠的時間去籌備資金。
農場版本的更新,讓微信的用戶接近了千萬,這已經有跟企鵝一戰的資本了。
微信的增值服務一直在穩定上升,每天的流水最少在百萬左右。
等到農場的道具商城上線,它的流水就更為恐怖了,於松猜想每天的流水也在百萬左右。
有了這兩個下金蛋的母雞,資金方面於松是一點擔心都沒有。
今年先投資一個住宅樓盤,三個人磨合一下,看公司的前景如何。
如果真的真賺錢,明年就可以開始商業地產的項目了,說不定自己可以取代萬達廣場。
於松和魯遠輕鬆的打動了項嘉祥,三個人稍微商量了一下公司的規劃。
魯遠在永安的泰豐國際,經過半輩子的打拼,已經有了一級房地產開發資質。
有了這個總公司的殼子,在餘杭接房地產項目就會簡單很多。
魯遠的意思是在餘杭註冊一個泰豐的分公司,方便在餘杭承接項目。
一般公司最主要的是股份分配問題,不過到了三人這裡,就十分的簡單了。
魯遠負責經營以及開發的所有流程,占股40%,於松和項嘉祥每人30%。
不過項嘉祥入股是以政府信息和人脈為主,資金他只出10%,剩下90%的資金,都是於松和魯遠來解決。
也就是說按照占股比重,魯遠需要出62%,於松負責剩下的38%。
三個人也商量了一下近期規劃,第一件事情就是註冊公司,這件事情魯遠會派人去辦。
魯遠需要開始對餘杭的房地產進行調查,了解一下房價和樓盤等情況。
於松和項嘉祥負責找地皮,看有沒有合適開發的項目。
這些都需要時間,等這些信息了解的差不多了,三個人一起制定一個執行方案。
一旦前期工作做完,剩下的事情就全是魯遠的了。
事情聊的差不多了,三個人開始點菜吃飯了。
席間項嘉祥問道:「遠哥準備在餘杭待多久?時間夠的話,我可要盡一下地主之誼了。」
「謝謝兄弟美意了,我明天要趕回永安。」魯遠婉拒了。
於松詫異的問道:「這麼急?」
魯遠點點頭,「你不要忘了,我們可剛合夥搞了個樓盤,大把事等著我呢!」
於松這才想起來,自己的資金還沒給魯遠,看樣子明天要去公司一趟,儘快把這事給完結了。
項嘉祥微微頷首,「我跟於松對房地產不是很熟悉,以後可就要辛苦遠哥了。」
「多大的事,」魯遠笑道,「我好歹在這行幹了半輩子了,早就習慣了。」
「那就辛苦遠哥了,以後要在兩地往返跑了。」於松說道。
魯遠說:「應該的,我們三個人分工不同,肯定是要做好自己分內的事情,公司才能發展。」
項嘉祥笑道:「說到這個,我聽說於松不怎麼管自己的公司,到時候你可不能當甩手掌柜啊!」
「哈哈,我公司的發展已經規劃好了,我在不在都會按照既定的路線走下來,並不需要我多關心。」於松說。
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