大國文娛 第122章 不可複製的大圈地

    1982年2月，深圳發展史上又出現了一些細節上的變動。

    林棋以新創業電子集團的名義，在深圳買下了面積達10平方公里的土地。這樣大胃口的掃貨土地，在深圳特區雖然不算空前（蛇口工業區是空前），但也堪稱的絕後。

    以後世深圳的土地價格，以及人口的密集程度。再想要一口氣拿下10平方公立的土地，幾乎是不可能完成的任務。

    而現在深圳的人口密度，跟後世相比，幾乎相當於是一塊空白的白紙。人口密度低，加上土地又廉價，使得這種不可複製的圈地，居然搞成了！

    林棋敢說，這絕對是不可複製的奇蹟！

    「林總啊，雖然土地批了，工業園可以搞。但不能大張旗鼓的搞，而是低調的搞！因為，國內反對聲音還是比較多的，低調做事，才能避免被當成靶子。」深圳的官員對林棋語重心長的說道。

    深圳特區啟動初期，就嘗試過到香港招商引資。其中，就有一個方案是，拿出土塊跟香港的開發商合作，土地還未開發，就已經提前在香港媒體打廣告，發布深圳賣樓花的信息。以此，吸引香港一部分炒樓資金，作為深圳開發的啟動款。

    不過，這個招商引資的辦法，搞出來沒多久，就被媒體批判為殖民地時代的租界又捲土重來。所以，這種拿土地換資金的辦法，很快又被迫終止。若非如此，深圳的發展速度，可能要比現在還要快的多。

    畢竟，土地財政在後世是被證明有效的，很多地方政府都是靠著土地作為資源，迅速的把土地變成資產，從而有錢進行投資各種項目，從而拉動了全國各地的gdp狂飆神話。

    儘管後世很多人批判地產，批判地方政府盲目舉債搞gdp。但是，這些有後遺症的做法，確實讓國民的整體收入水平和福利保障制度逐漸建立起來了，倒退回到幾十年前，拿幾十塊錢工資過窮日子，誰願意？而且，直到21世紀，國內才免除了農業稅，醫保、社保等等福利才獲得了普及。

    以前，退休後拿工資畢竟是少數，絕大部分人口，退休之後，是得不到任何保障的。這個年代，基本上六十多歲的大媽還是在生計發愁，沒幾個人會悠閒的去跳廣場舞。

    總的來說，林棋早已經不再是只會批判，不會認識到，這是社會進步和換取利益的代價。不想要支付任何成本就想要獲得更好的生活質量，更高的工資，以及覆蓋面更廣泛的社會福利，這是不可能的！

    拿一塊土地的使用權來招商引資，在未來國內各地方政府是搶著乾的。能在外面招到資本，那是臉上有光的事情，是要大肆宣揚的。

    但現在改革開放初期，也不過是中央默許幾大經濟特區做事，既不表示明確的支持，又不反對。做出了成績，特區成為全國經濟發展的樣板。做不出成績，也不過是當作棄子。

    目前即使的蛇口工業園區，新聞曝光率也不是太高。

    至少，要等幾年之後，國內才開始造勢，不斷的宣傳深圳的發展成績，以及把深圳作為改革開放政策的榜樣生，全國各地都開始逐漸學習深圳的發展經驗。

    林棋點了點頭，笑道：「我個人也不喜歡高調，只要能做事就成。」

    新創業工業園，是既蛇口工業區之後，深圳第二個由企業主導開發和經營的產業園。

    目前，深圳也沒什麼改革的經驗，所以，新創業工業園的發展，也成為了深圳觀察和研究的參考對象。

    國內高層準備摸著石頭過河，也就是摸著深圳之類的試驗品過河。而深圳，則是摸著蛇口工業區和新創業工業園過河。

    10平方公里的工業園區，大部分的鹽鹼地免除了拆遷成本，大概有300多戶的農民，搞基建和開發，最大的難題，拆遷的難度和成本，是偏低的。

    林棋也不會強制拆遷，而是交代下去：「接受拆遷的，可以按照土地占地面積，換同等面積的樓房，加上安排工作，以及補償款每戶5萬元。不接受拆遷待遇的，堅決不拆，也可以保留一部分的農田和農民住房，沒必要完全把工業園開發的整整齊齊。我們的規劃，不需要那麼死板。別人不樂意配合，我們就改規劃。總之，就是這樣，以理服人，以利誘人。不要搞我拳頭大勢力大，你得聽我的那種暴力說服。」

    這個政策宣布下去之後，拆遷工作就好辦了。

    這年頭的深圳大部分當地人收入並不是很高，農民平均一年收入也就只有幾百塊錢。即使安排到普通的國營工廠工作，收入也遠遠超過農民，更何況，新創業關聯企業的工作，一個月收入就好幾百，能頂得上一年收入。

    更何況，補償不僅僅是安排工作，還包括了5萬元現金，以及同等面積的住房。

    這年代國內富有的標準是「萬元戶」，5萬元的現金，就足以打動絕大部分人。

    「林先生，您給的是不是太多了？」特區負責拆遷的地方官員，不由低估說道，「給安排工作和住房已經很厚道了，還給5萬這麼多現金補償！我覺得，給1萬都嫌多了。」

    「這是應該的！」林棋微笑說道，「再說了，人口不算密集，也就300多戶人家，補償不了多少錢。」

    這個年代人們比較淳樸，漫天要價，太不要臉的釘子戶，也是非常罕見的。經濟補償到位，再加上，政府基層的幹部，曉之以理，不可理喻的是極少數。

    大部分人，聽完拆遷補償待遇，已經明確說明，不願意拆就不會拆，也得不到補償。這麼一來，大部分人，當然迫不及待的簽字，希望儘快拿到補償條件。

    即使這樣，依然有五戶人家，不知道出於什麼心理，並沒有接受拆遷條款，而是選擇要做釘子戶。不過，確定了五戶選擇當釘子戶之後，林棋也讓工作人員不再試圖勸說，而是轉告釘子戶，你贏了，不拆。

    高效率的搞定了住戶之後，林棋把深圳新創業工業園，註冊成為獨立的子公司。雖然，這家公司是新創業電子公司的獨資企業，但管理方面卻是獨立的，母公司不會幹涉其經營，也不會將其當作主業，避免大亂了母公司的發展方向。

    至於工業園區的開發和經營，林棋專門從新愛電子公司抽掉了一部分的管理團隊，讓工業園區獨立經營。

    新創業工業園開發公司的總經理，也是讓容健兼職擔任。

    「新創業工業園區的未來，就交給你了！」林棋說道，「這家公司的跟傳統的企業不同，幾乎是一座小型的城鎮！對於城鎮的規劃建設，目前是從零開始。未來經營模式，主要是吸引企業入駐，收取租金和管理費用。但是，我們是寧缺毋濫，不要一些雜七雜八，跟我們主業經營和產業鏈一點關係沒有的工廠入駐。引進的企業，主要都是消費電子、半導體，以及文化創意方面的公司……」

    容健笑道：「先期主要是我們自己新投產的工廠，逐漸會轉移到工業園區。另外，我們上下游的合作廠商，至少有上千家。逐漸將一些有實力的企業產能引進，園區根本不愁拉不到客戶！」

    這就是新創業電子集團在背後撐腰，使得工業園區籌建，就不太擔心初期吸引商家公司入駐的問題。而像招商局辦的蛇口工業園區，由於其是母公司是行業企業，其規模和影響力不足，也沒有主導一個產業鏈，所以，蛇口工業區至今還是人氣不足。

    「對了，工業園區雖然主要是引進工廠，但是住宅、商業街道和寫字樓之類的，也要適量建一些。」林棋說道，「沒有這些配套設施，是不足以更好的對園區形成良好的服務。另外，引進了服務行業和寫字樓招租，也擴大了營收來源。先期，我讓新創業電子公司投資5個億，啟動園區的基建和部分設施的建設。我希望，5個億用完之後，園區現金流轉正，能夠自我造血供應園區的持續開發和維護！」

    10平方公里的土地進行開發，這絕不是一筆小的開支。

    買下土地僅需3個億，但是，將整片土地開發完善和成熟，保守估計需要30~50億元的預算。好在，並非是一口氣開發完成，而是逐步的開發，預計需要花10年以上的時間，整個園區的規劃才能徹底完成。

    所以，這裡就跟蛇口工業區一樣，一邊招商引資，一邊把賺到的利潤投入到後續開發。

    「放心吧！」容健打包票說道，「根據我預算，現在動工，今年下半年最基本的水電、電話線和下水道等等基礎設施儘快完成。下半年就可以引進一批企業，今年應該就能產生兩三千萬元的租金收入，明年應該有希望破億收入……」

    能這麼打包票，也是因為容健已經做好的規劃，下半年先讓新愛電子公司入駐園區，這兩三千萬元的租金，是可以保證的。

    隨著新愛電子的入駐之後，今後就可以讓上下游的零部件企業，逐步的把生產轉移到園區內，保守估計，可以吸引數百家工廠入駐，隨著大量的工廠和人的湧入，租金也勢必會飛速增長。