奔騰年代——向南向北 第856章 還是單薄了一點

    測試廣告1韓先生和雯雯進來坐下，劉立杆笑道，韓先生風格完全改變了。一窩蟻  m.yiwoyi.com

    雯雯說，是我逼他的，這麼熱的天，穿著西裝，出門一次就被人當外星人看一次。

    韓先生笑道，主要也是我以前不是經常講課嗎，出門怕碰到學生，碰到學生，穿著這個樣子總不太好，現在我在海城，都不講課了，學生都在大陸，就不需要那麼在意了。

    「虛偽。」雯雯說，「還不是因為這樣舒服，現在叫你再穿回西裝，你穿不了了吧？」

    韓先生呵呵笑著。

    劉立杆把二貨和雯雯倩倩介紹給韓先生和雯雯認識，雯雯握住雯雯的手，笑道，這麼巧，我們是一樣的名字，那個雯雯正想解釋自己其實不叫雯雯，劉立杆說，對對，就是這麼巧。

    雯雯笑著和雯雯點點頭，坐下。

    「來，說說你的項目。」韓先生和劉立杆說。

    劉立杆把自己改造艮山河的設想，詳細地和韓先生說了，韓先生聽完，問劉立杆：「你知道艮山河是哪一年開鑿的？」

    劉立杆搖了搖頭。

    韓先生又問：「你知道艮山河古代叫什麼河？」

    劉立杆還是搖了搖頭。

    「那你知不知道，艮山河上原來有十八座橋，是杭城橋最多的河道？」

    韓先生再問，劉立杆奇怪了，問：「韓先生怎麼知道這些？」

    「看資料啊，我那裡有一整套的杭城年鑑，別忘了我是杭城市政府的顧問，你昨天打電話給我後，我就去查資料了，這才知道，你說的艮山河，在杭城的歷史上可是大大的有名，原來它是吳越王錢鏐開鑿的，原來叫米市河。」

    「米市河？」劉立杆問。

    「對，米市河，從運河進入杭城的稻米，都要從這條米市河走，因此在河邊形成了大大小小的米市，隨著米市，就形成了集市，所以，河兩邊一直是杭城最熱鬧的處所，河上有十八座形態各異的橋。」

    劉立杆說：「沒想到它歷史上還這麼繁華，現在可是一條臭河，河兩邊一片荒蕪，什麼都沒有。」

    「所以聽你說你的改造計劃時，也乾巴巴的，但你要是了解這條河的歷史後，你會不會覺得自己的計劃太單薄了？」韓先生問。

    劉立杆想了一下，笑了起來：「你這一說，還真是。」

    「就你這樣乾巴的計劃，怎麼能打動地方政府，還有學者？」

    「我還要打動學者？」劉立杆奇怪了。

    「當然需要，你別看學者一個個好像人微言輕的，但別忘了，學者掌握著話語權和輿論引導權，他們要是聚攏在一起幫你呼籲，就會是一股很大的力量，你的阻力會小很多。」

    劉立杆搖了搖頭，不是很明白韓先生的話，韓先生笑笑，和他說：

    「你現在的計劃，只是要讓它的水變清，變到多清，你也說不清楚，最多是能保證它不臭，但這樣是不夠的。

    「如果你能再讓它變成杭城最有意境的河，最有文化和歷史的河呢？是不是感覺厚重了一點？

    「你要恢復杭城米市河的歷史，把這條河，改造成一幅歷史長卷，河上所有的十八座橋，你都要恢復，往昔的生活形態，你要通過雕塑、繪畫、建築把它重新浮現，河邊一座座有歷史記憶的建築，你也要給它們一一復原。

    「你要是這樣做，是不是不僅能打動政府的心，還能打動那些民俗學家，地方志專家和歷史學者、社會學者、文化學者的興趣？他們是不是會利用各種場合，在各種媒體上，大聲為你這個項目做宣傳，這比廣告和你自己一個人在那裡奔走有用吧？

    「要知道，把這條河炒熱，最終受益的是你，這樣做，能多花你多少錢？十米寬都不到的河上，造十八座橋現在不是很簡單的事，至於那些有歷史記憶的建築，也不過是一些亭台樓閣，兩層就到頂了，面積也是小小的，也花不了你多少錢吧？」

    「聽韓先生這麼一說，還真是，這樣，改造這條河的正當性，好像就多了很多。」劉立杆笑道。

    「還有必要性，你放心，這個不需要你去強調，那些學者會反覆強調的。」韓先生說，「大陸的學者，最喜歡做的就是危言聳聽，他們肯定會反覆強調，現在恢復這條歷史之河的必要性和重要性，他們還會把它和愛國主義、復興民族文化等等扯到一起。」

    「你，有點壞了，學刻薄了。」劉立杆和韓先生說，韓先生大笑。

    「那我就再壞一點。」韓先生笑笑，繼續說：

    「這條河不是經過市中心嗎，你就再來一個噱頭，說是要讓古老的河，煥發新的生命，你要在河裡，開通水上巴士，緩解城市交通擁堵的問題，就搞兩條船開來開去，其實有誰會去坐它，但這和你沒有關係，關鍵在緩解城市交通擁堵這幾個字，是不是又多了正當性。

    「你放心，馬上會有人把你的水上巴士，去和威尼斯攀附的，那些記者最喜歡幹這樣的事。

    「帶著這麼多的使命和目的，你要去改造這條河，反對的人都找不到反對的理由了吧？如果強大的輿論營造起來，那些想阻撓的單位，不管它是什麼級別，就都很被動對不對？」

    「韓先生，我發現你在大陸行走多了以後，真的學壞了，對大陸的人情世故，說起來頭頭是道的。」劉立杆笑道。

    「我這叫知己知彼好不好，和這麼多的人打交道，我又不是木頭，總會聽會看會揣摩他們的想法和態度，自然會開竅不少。」韓先生說，「對了，再說說你這條河改造後的想法。」

    劉立杆把自己改造後的打算和韓先生說了，韓先生說，你這個房地產用地占總面積的百分之三十五是合適的，地方政府也不會反感，河兩邊留出的公共空間也夠大了，但你的回報還不夠。

    「這種大型設施的改建，周期長，受自然條件和其他人為條件的影響都太大，預算很容易超，比如你碰到雨季怎麼辦，你剛剛抽乾的河道，馬上被水填滿，填滿的可不是水，而是錢，你是不是又要重新花人力財力去抽乾它？

    「再比如，如果今年大雪天氣特別多，或霜凍時間特別長怎麼辦？這些都是會影響施工周期的。

    「這也是這類工程，總是會超預算的原因，你租借的施工設備，因為雨季一個月開不了工，但你的租金還是要付的，你這一個工程，需要多少設備？

    「還包括通脹的原因，現場管理疏漏的原因，你所有這些因素都要考慮進去，我敢肯定，你最終的決算，一定會超出你的預算。

    「因此，你的回報必須高，不然你的投資風險會很大，你前面說你整個建築面積是多少？」

    劉立杆說：「一百四到一百五十萬方。」

    韓先生搖了搖頭：「不行，你必須要達到兩百萬方，兩百萬方是合理的。」

    「可是，根據容積率，我如果到兩百萬方的話，房地產的占地面積，就會超過總面積的百分之三十五了。」劉立杆說。

    「有辦法的。」韓先生笑道，「你這個房子，不存在容積率的問題。」

    劉立杆奇道：「怎麼可能不存在容積率的問題？」

    「別忘了河兩邊的地都是你的，你不要做一個個封閉小區，你整個項目一起規劃一起做，地方政府會特事特辦，給你開綠燈的，你整個項目做成敞開式的，那河兩邊整個公園都是你小區的公用面積，你的容積率該怎麼算？」韓先生問。

    劉立杆恍然大悟，這樣的話，自己的容積率就可以按照總面積計算了，當然怎麼造也不會有容積率的問題，而且，百分之三十五的房地產用地，是分散在整條河那麼廣闊的地域裡，怎麼也不會感到擁擠，這個百分之三十五，自己是可以按照每幢房子的占地面積用足的。

    「可是，如果整個是敞開式的話，管理不是就不好管理了。」劉立杆想到了一個問題。

    「有什麼不好管理的，你加強保安巡邏就可以了，你可以把整個項目，和市區其他地方，做一定區隔，城市的公園不都這樣做的？」韓先生說，「再說，你看看香港和國外，有哪個國家和地區，會有大陸那麼多的封閉式小區，人家怎麼管的？」

    「你在四周豎了圍牆，你就不需要人了？不是還要人管，只要人員配置到位，就不存在好不好管理的問題，而是盡不盡職的問題。對了，你那個『桃花源』，不是也連院牆都沒有嗎？怎麼，這住別墅的，就比住樓房的好管理了？」韓先生追問道。

    劉立杆趕緊擺手：「好好，韓先生，我錯了我錯了。」

    「你們兩個，是來說話還是吃飯的，菜都涼了，你們連筷子也沒有動一下。」雯雯叫道。

    韓先生和劉立杆都笑了起來，劉立杆舉起杯說，喝酒喝酒，路易十三。

    「好，大事已定，放心喝酒，這樣，明天我先把大綱理出來，你下午過來。」韓先生說。測試廣告2