永不下車 第八十一章 房產

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    人工智慧將摧毀房價，這，畢竟還只是長遠的趨勢。

    和這種未來的趨勢相比，聯邦房地產市場的運行規則，才是方然對房產價格持悲觀態度的直接原因。

    房屋，住宅，不動產，除極少數例外，價格一般來講都不是由房屋本身，而是其地段、配套、學區和環境等因素綜合決定，這些因素的權重，往往大於房屋本身的結構、年代、戶型和裝修情況，這很正常，畢竟房屋的價值，歸根結底要體現在居住層面，深山老林里的豪宅，甚至城堡，標價一馬克都無人問津，原因就在於此。

    但是這些支撐房屋居住價值的因素，一言蔽之，卻是由近年來不斷上漲的房屋價格來維持的，註定不可持續，不能長久。

    聯邦，世界最大經濟體，表面上是強大而繁榮的發達國家，城市建設與運營的經費，卻大比例來自於土地出讓的權益，政府賣出土地，用賣地籌集的資金建設、運營城市基礎設施，為民眾提供服務。

    在經濟泡沫期，房價不斷上漲，地價水漲船高，賣地的收入維持運營綽綽有餘，像舊金山這樣的繁華大城市，基礎設施與服務的水平一直高位運行，反過來又支持了房價的繼續增長。

    房價帶來資金，資金維持服務，服務推高房價，表面上看，簡直就是一個發展經濟的絕妙循環。

    然而循環的關鍵，在於不斷入場的持幣買家，投入資金購買房產。

    這種博弈，一邊是房產買家，一邊是聯邦政府，前者支付現金獲得房產，後者則將賣地、稅收等渠道抽取的資金投入基礎設施與公共服務，進一步刺激房價，表面上構成了完美的循環，然而在基礎設施與公共服務方面，參與者必然要求利潤、甚或貪腐，這就讓抽取的資金無法100%流回民眾手中。

    賣房、賣地收取100億馬克，卻只讓民眾賺回50億馬克，算一筆總賬，這就相當於從民眾手中抽取資金，購買房產的民眾，總體上看，遲早會因入不敷出而耗盡現金流，無力繼續維持這種循環。

    一旦抵達這樣的臨界點，聯邦的房產市場，就會陷入絕境。

    道理很簡單，民眾購買房產，一次性支付了長達五十年、一百年的地價，然而這些資金在聯邦政府手中，卻只用來維持眼前、至多不過三五年內的基礎設施建設運營和公共服務。

    眼前的基礎設施和公共服務水平，名校，醫院，治安，環境，是高昂房價的有力支撐，然而這些因素卻無法維持五十年、一百年那樣長久，更進一步，之所以有眼前令人羨慕的高水平，也只是由於政府大手大腳燒錢，把民眾預支的五十年、一百年經費，在至多不過三五年的計劃里消耗殆盡所致。

    民眾購買房產，是一次性支付未來幾十年、上百年的費用，服務機構拿到這筆錢，卻只夠維持未來短時間內的開銷。

    一邊是百年大計，一邊卻只顧眼前，這是現行制度下的根本矛盾。

    當然，經過和布朗教授的交流，方然也同意，聯邦現行的制度還包括房產稅，政府可以從這一塊稅收中獲得資金，維持社會的運轉。

    然而計入房產稅，聯邦的絕大部分房產，年化收益率都低於1.5%，即使不計通貨膨脹，也要七十年才能收回成本；至於七十年後，房屋本身早已破敗不堪，除非有建築商肯出資拆遷、重建，否則價值會直接清零，相當於一筆錢以零利率存了七十年，整存零取，世上還有比這更糟糕的生意嗎。

    甚至於，七十年後的世界，哪怕暫時還能正常運轉，一棟棟遍布聯邦大城市的高層建築，又何嘗還有拆遷補償的價值：

    拆掉搖搖欲墜的三十層高樓，原地再建三十層的高樓麼；

    如果還要給舊樓的房主們補償相當於新房價值的巨款，開發商豈不是在義務勞動，他們肯嗎。

    考慮到所有這些因素，聯邦的房價，買家還能忍受的唯一「合理」的理由，就是期待未來房價的進一步上漲，否則，正如市盈率超過七十倍的股票，這些所謂的不動產，就是完全意義上的金融垃圾。

    在這樣的規則之下，聯邦的房產，價格只能有兩條路，要麼持續上漲，要麼跌價到市盈率二十倍以內，除此以外，沒有其他任何一種情形能長久維持，哪怕聯邦政府強力干預，也註定無法持久。

    房價如果不調整到正常水平，那麼，就必須一直上漲，否則無法用未來的價格預期來「填平」過低的回報率，但這樣的上漲，又能持續到什麼程度呢，即便名義價格一直在升高，絕大多數持有房產的民眾也註定無法套現，並不是主觀上不想、或者客觀上不能套現，而是市場上根本就沒有這麼多的資金來接盤。

    要麼一直漲，要麼現原形，歸根結底沒有第三條路，而漲呢，又不可能沒有上限。

    最終，天量的泡沫必然在危機中湮滅，正如聯邦乃至全世界正在經歷的，一場漫漫長夜般的經濟寒冬。

    方然的推理，並不是一個人自娛自樂，過去幾十年來的世界經濟，聯邦的不動產市場，基本驗證了他的推測。

    唯一的變量，事實上來自於理想聯盟的崩解，龐大的屍體，讓西方世界得以續命，過去三十年來的列強不動產價格總體上一直在漲，也只是因為理想聯盟等國家的屍體滋養。

    現如今，橫財耗盡，資產價格也吹到了天文數字般的高位，失去支撐的經濟迅速崩盤，也就是一種必然。

    在經濟危機的海嘯中，一開始，聯邦政府還在嘗試控盤。

    畢竟作為列強之一，擁有龐大的經濟規模和軍事實力，聯邦的危機對策，總不外乎對外轉嫁損失，國內的情形，暫時倒也還能控制。

    但是鎖定房價，避免波動，這種操作則註定會失敗。

    面對新一輪經濟危機，早年間積累了天量泡沫，房價高企的聯邦，一度使出了渾身解數，力圖將嚴重虛高的房價徹底釘死，表面上，是力求穩定、不允許漲跌，其實大家心知肚明，暴漲之後就會是暴跌，所謂「釘死」房價，無非還是拒絕其調整到合理價位，拒絕房價下跌、泡沫消融而已。

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