超級地產大亨 第九十三章 前景思考

    readx;    西子灣順利開盤，喻示著秦然地產帝國的第一根頂樑柱穩穩地立了起來，不再是以前舢板亂搭建的破船，而是初步裹上了鋼板外殼的輪船。

    國慶假期，秦然哪都沒去，一個人呆在宿舍里靜靜思考，接下來的戰略該如何實施。地產行業黃金年代即將開啟，憑藉已經站穩腳跟的江南地產，秦然終於有了大展拳腳的機會。

    第一個問題，要不要馬上開始踏入商業地產？

    住宅市場已經開始煥發新春，但商業地產卻依舊不慍不火，除了幾個大城市的寫字樓和單體百貨大廈過得去外，國內商業地產還找不到合適的發展道路。秦然在心裡對自己的商業地產公司已經有了規劃，那就是興建大型的shoppingmall，即超級購物廣場。名稱他也已經確定——江南廣場！要把江南廣場打造成購物、娛樂、消費、休閒中心，成為一座城市的商業地標。到時江南廣場要覆蓋國內一線、二線城市，遍布全國主要城市。但從1998年下半年來看，國內人群的消費能力還有限，口袋裡錢不多，打造商業中心地標有些朝前。

    而且作為第一個商業項目，秦然希望能夠一炮打響，成為國內其他城市爭先模仿的對象。但現在，還找不到一塊合適的地方來建造江南廣場，而且造了出來可能市民消費能力沒跟上，也容易失敗。還是再等等吧，他在心裡對自己說道，2000年時應該可以小試身手。

    第二個問題，何時進入滬東市？

    滬東市作為國內第一大都市，那裡的市民住宅消費能力極強，在秦然看來就是一大塊肥肉，夠自己啃上十幾年。要是目前殺進去，開發的土地怎麼拿到手？滬東市還沒有開始土地拍賣制度，現在開發商拿地都主要是協議出讓。作為一家外來戶，江南地產在當地政斧沒有過得去的關係，此時進入滬東市會有不小的阻力。看來還是得等待，一是等滬東市出台土地拍賣辦法，堂堂正正拿地開發；二是先把江浙省內的三個城市基礎打好，湊集足夠資金再殺過去。

    現在江州起了好頭，估計到明年年後，滬東市應該會開始進行第一塊土地拍賣。不過為了以防萬一，秦然還是決定國慶後找人到滬東市看看其他當地公司手頭上有無合適的地塊轉讓。要是價格可以接受，那秦然就馬上買下正式進軍滬東市這個重鎮。

    第三個問題，要不要準備在國內買殼上市？

    1998年開始，國內許多上市公司經營困難，尤其是一些夕陽產業如紡織、零售、農業加工等公司陷入困境，面臨連年虧損。國內股票市場每年上市名額有限，都會優先照顧國字頭企業，江南地產想幾年內申請ipo幾乎不可能。要是可以買到合適的殼，就可以實現曲線上市的目的。買殼上市就是指非上市公司通過購買某家上市公司一定比例的股權來取得上市地位，之後注入自己有關業務及資產，實現間接上市。不過從98年開始，許多有實力的公司都想到了這招，一個乾淨的殼資源已經從7000萬炒到了1.2億。問題在於，你花錢收購這個公司的股權，有很大失敗的幾率，可能最後還是無法實現融資目的。到時前期投入的巨額資金不但成了流水，還有可能背上沉重的包袱。

    不過一旦買殼上市成功，對秦然的誘惑力還是很大的。可以配股融資，利用股民的錢來拿地發展，不用付任何利息，就算虧了也不會被追究責任。想了想，國內的股民真是可憐，股市完全被上市公司當作取款機了。

    看來買殼上市也得提上議事曰程，要尋找專門的人才負責，而且還要下手夠快，不然以後成本會翻番還不一定有好的殼資源。尋找集團的cfo的工作也迫在眉睫，需要他專門負責上市的事宜。這樣的人才需要到國際姓大投行來尋找。

    第四個問題，要不要成立旅遊公司？

    秦然預想中的旅遊公司，不但只是旅行社，還會有酒店業務。迪加金龜島已經在開發，既然已打定主意要以中國人為主要客源，那麼成立自己的旅遊社就迫在眉睫。不單在國內需要和其他旅行社合作尋找客源，還要在迪加建立基地接待遠道而來的中國遊客。到時商業地產的江南廣場，肯定會包含有酒店，將來酒店業務準備全部劃入旅遊公司。既然是地產帝國，那麼今後大行其道的連鎖快捷酒店，秦然當然會插上一腳。在國內每一個縣市，都能見到江南集團的酒店標誌，是秦然的理想之一。

    這樣的話，成立旅遊公司也是明年需要辦妥的事情。不出意外的話，明年夏天金龜島就可以正式對外營業了。

    想通了上述四大戰略問題，秦然又將面對戰術姓難題。

    江州接下來發展的重點是哪裡？作為江南地產的老巢，江州下一步運作也很關鍵。秦然已經在心裡確定了目標之一，就是b2地塊的西子灣三期要在元旦時公開發售。當然發售時肯定不是現房，不過樓盤主體應該已經完工。三期2328套商品房，均價4000元/平，將會給公司帶來豐厚的利潤。目標之二就是準備開發a1地塊，打造國內最頂尖的豪宅。一是回籠資金，二是進一步提升江南地產的地位。a1地塊國慶後就要招標設計方案，然後元旦左右就要動工，因為面積不大，1999年五一假期時就可以全部竣工亮相向全世界推薦。

    至於汶州、寧博的首個樓盤，因為開工時間差不多，秦然決定把它們定在1999年農曆新年期間開盤。過年時，外出經商從政的人都回家團聚，又有假期是一個很合適的開盤時間。江州作為首府，對省內的汶州、寧博具有輻射影響力，西子灣一期的成功已經樹立了江南地產的良好形象，過年時開盤熱賣秦然估計問題不大。汶州接下來將會開始25萬平的大型小區開發，這將會是分公司經理陳浩在明年的工作重點。

    讓秦然比較擔心的是寧博舊城改造拆遷問題，江南地產已經打了1000萬款項到當地政斧，由他們負責前期拆遷工作。但據當地員工傳來的消息，進展十分緩慢，許多原住民都不願意搬遷，要求原地安置。現在對舊城改造的設計方案還沒有出來，所以對居民的安置方案也遲遲不能定下，國慶後秦然要抽出精力來解決這方面的問題。因為按照計劃，寧博的第二個項目就是32萬平的舊城改造。

    此外，還有就是要繼續儲備土地的問題，雖然江南地產在三個城市都有項目動工，但儲備量明顯不足，僅夠一年的開發量。所以還要繼續準備資金拿地，滾動循環發展，在當地深耕細作下去。

    明確了戰略戰術的問題，又到秦然的幸福時刻，既然西子灣二期已經售罄，那麼他開始盤點一下二期項目的收益情況。

    成本方面，土地款花了2.78億，設計費3600萬，前期投入8300萬，這裡一共是3.97億。然後進入施工售賣階段，主體施工費6.3億，景觀施工費8800萬，公司運營和營銷費用3500萬，融資利息費用9000萬，這裡又是8.43億。兩大項合計加一起成本達到了12.4億元。

    收入方面，內銷時賣出2546套掙了11.5億，正式開盤當天剩下的1489套又賣了7.38億，加上4200個車位估算收入的1億，再算上沒有發售的1.8萬平商業地產面積作價0.9億，整體收入達到了20.78億。

    扣除預提的稅費2.5億，西子灣二期江南地產掙了約5.88億，利潤率達到了28，是一期的兩倍收益。原因主要在於一是提前低價拿到了土地，二是容積率變大能提供更多的房源，三是快速複製資金壓力小還趕上好時機開盤即售罄。

    果然有了第一桶金，再賺取第二桶的時候就方便多了。資本為王，高投入高收益，秦然的西子灣項目實在堪稱地產界國內一流的艹盤典範。

    對照豐厚的收益，就不難理解秦然對屬下的大方。高薪和高福利，只占到秦然高額收益的一小部分。待遇留人、感情留人、發展留人，是他一向以來對人才的策略。他記得很清楚，在上一時空就有一位房地產大老闆是因為某個項目幫公司掙了好幾億，結果年薪卻不足20萬，想爭取高薪不得最後怒辭下海創出了一大片天地。

    在秦然的戰略中，集團公司要進入各方面相關領域，單靠他一個人肯定是不行的。所以他需要的是專業化的團隊幫忙打理，找到合適的人才並配給其相應的待遇，秦然相信這樣做的話凝聚人心、匯集人才便不在話下。

    既然華人李首富能給到屬下上億的年薪，創造出「打工皇帝」，那麼秦然相信自己也會有這樣的胸襟，打造出內地的「打工皇帝」！;