重塑舊時光 第四百三十四章 局不利，換棋手

    測試廣告1        離開的很匆忙，只好讓葉素商暫時留在魔都，幫忙蔡、雷搞定這次春招。一筆閣 www.yibige.com

    也是林白藥有意磨練她的能力，管理公司是門大學問，多多學習，可以避免日後壯大起來的奶茶店走彎路。

    沒有開車，直接坐飛機到越州機場，葉西安排的車子等候在外面，馬不停蹄，連夜趕回東江。

    在寧安地產的會議室和楚剛、方中曲等人碰面後，詢問了詳細情況。出問題的不是寧安地產，而是市府那邊被許衛國主導的調研組找到了把柄。

    去年年末，寧安地產借著示範性電子科技產業園建設規劃的機會，開始在東江大量囤地。

    有部分劃撥的地皮，涉嫌違反國土資源管理法規定，擅自變更了土地用途，將工業用地和農業用地轉化為商業用地。

    還有部分出讓的地皮，涉嫌出讓價格過低，違背省國土廳於1998年12月剛剛核定的蘇淮省基準地價。

    並且爛尾樓項目有兩個已完工樓盤，《建設用地規劃許可證》即將到期。

    因未曾提前三十天向省廳申請延續，故自動作廢，涉及樓盤的所有商品房預售行為全部違規。

    林白藥靜靜的聽著，誰也猜不透他的想法，楚剛滿臉的愧疚，低聲道：「林總，是我沒把工作做細緻」

    他這麼一認錯，方中曲等人立刻坐不住了，齊齊站了起來，誠惶誠恐的道：「林總，都是我們的責任」

    眼看會議室里的氣氛凝重的無以復加，林白藥笑了笑，不以為意的招手讓眾人坐下。

    房地產行業牽扯的條條框框太多太雜，頭上的婆婆比猴子身上的虱子還多。

    從國家法規、地方法規到各部門規章制度，從規範意見、實施辦法到解釋條例，別說從業人員，就是主管部門也未必能把其他部門的所有法規制度吃透。

    只要有人鉚足了勁去挖，總能挖出這樣那樣的毛病。

    這也是為什麼房地產行業最需要維繫各方關係的原因，沒有上窮碧落下黃泉的手段去交好方方面面，真是隨便來個婆婆都能拿捏的你求生求死。

    「太陽還有黑子呢，哪有盡善盡美？只要願意查，總能查出問題。有問題不可怕，解決就是了。」

    林白藥的氣場穩如泰山，讓眾人逐漸的安心，似乎真的沒那麼可怕，無論許衛國如何來勢洶洶，拿著關豆豆準備的保溫杯，正喝著金銀花水的年輕人都會讓他碰的頭破血流。

    「市府怎麼給你解釋的？」

    林白藥放下保溫杯，看向楚剛，楚剛道：「第一條，關於變更土地用途部分，市府說事先已經徵得土地管理部門和城市規劃部門同意，並且和寧安房地產公司重新簽訂了土地使用合同，應該視為有效。只是工作出現小失誤，這份合同沒有照規定進行公示，省國土廳據此堅稱程序違規，對新合同不予認同」

    這純粹是吹毛求疵，土地招拍掛制度還得過幾年推出，現在搞的都是閉門協議，暗室操作，誰給你公示？

    若是用這個標準求全責備，可以說全國沒有合規的房地產公司。

    林白藥道：「然後呢？」

    「然後調研組又查了公司和市府協議出讓土地的每平米均價，以低於蘇淮省基準地價為由，裁定協議無效，勒令公司必須停業整頓，補交相應的地款和稅費，並額外處以總造價10%的罰款。」

    楚剛眼中冒出怒火，道：「市府當場就懟了回去，說合同簽訂在10月份，所謂的新基準地價，核定於12月份。按照新規不追溯過往的慣例，不能說協議無效結果調研組方面大放厥詞，說什麼合同雖然10月份簽訂，可樓盤並沒有開始售賣，現在想要賣就得照新基準來。還說什麼國土部門沒新規不追溯過往的慣例，所有企業一視同仁，寧安地產也不例外」

    上一個還算吹毛求疵，這一個就是耍無賴了，但耍無賴還讓你無法反抗，因為這種事全看主管部門的意見。

    人家要求全部照新基準來，那就得照新基準來，關鍵是僅僅補交地款稅費和罰款都不重要，重要的是「勒令停業整頓」這六個字。

    一旦停業，想重新開張，屁股想也知道千難萬難。

    錯過了這波政策紅利的銷售黃金期，幾十萬平米的現房壓在手裡，對那些貸款負擔重的房企，幾乎是滅頂之災。

    雖然林白藥並沒有太大的資金壓力，積壓一段時間也還能撐得住。可許衛國不知道林白藥的底氣，他出手就打七寸，完全是要置寧安地產於死地。

    其心可誅！

    林白藥道：「這些嘛，還有爭執的餘地，大不了打嘴官司，可那兩個樓盤的《建設用地規劃許可證》是怎麼回事？」

    蓋樓買樓，五證齊全，這是基本操作，如果《建設用地規劃許可證》出了問題，那就不是打嘴官司可以解決的了。

    楚剛看了眼邢元維，邢元維忙站起來，林白藥笑道：「老邢，坐，我說過，天塌不下來，別急。」

    邢元維是木訥的人，口齒沒那麼伶俐，組織了一會語言，才開口說道：「《建設用地規劃許可證》有效期限一般為一年，到期需要提前三十天提出申請，但這兩個樓盤屬於特殊情況」

    他頓了頓，道：「因為這兩個樓盤爛尾前屬於糧食局和機械廠，它們的土地使用權是採用國有劃撥方式取得，而根據相關法規，以劃撥方式供地的建設項目，在有效期內取得《國有土地使用證》的，有效期與《國有土地使用證》相同。」

    林白藥揚了揚眉，道：「也就是說，其實這兩個樓盤的《建設用地規劃許可證》的有效期並不是一年，而是七十年？」

    「對！」

    邢元維道：「正是出於這個考量，我們和城建投都沒有察覺有什麼問題，所以也沒有提前三十天申請延續。誰料調研組以這個為由問責，誰能服氣？狗都不服！」

    老實人被逼的罵髒話，可見許衛國搞的多麼天怒人怨。

    林白藥道：「既然有法規支持，那調研組是怎麼解釋的？」

    「調研組認為，劃撥用地，針對的是原土地使用者，即糧食局和機械廠。現在土地使用權發生了轉讓，受讓者寧安地產是私企，不在政府機關用地範疇，所以應該按規定繳納土地出讓金。如《建設用地規劃許可證》等證件，也應該按土地出讓形式，只有一年期限。」

    土地使用權有兩種獲取方式，一種劃撥，一種出讓。

    劃撥用地，規定有四類：

    一是國家機關和軍用地，二是城市基礎設施和公益事業用地，三是國家重點扶持能源、交通、水利等用地，四是法律行政法規規定的其他用地。

    像示範性電子科技產業園區的用地，就是國家重點扶持項目，所以屬於劃撥用地，只需要對原有土地上的安置和其他一些費用進行繳納，就可以免費無償使用。

    寧安地產也借這股東風，搞了一些劃撥土地。

    屬於第四種：當地政府規定的其他用地。

    所以調研組沒有糾纏於此，而是在第一條里，只抓住變更土地用途這個理由發起攻擊。

    卻把劃撥土地和出讓土地之間的區別，放到了針對這兩個樓盤的攻擊里。

    乍一聽，有理有據。

    糧食局和機械廠屬於國家機關，有資格劃撥土地，你寧安地產屬於私企，接手的爛尾樓，只能按出讓土地來釐清責任義務。

    那麼，《建設用地規劃許可證》過期不續，是不是違規？

    從這個角度看，當然是！

    林白藥又喝了口金銀花水，轉頭看向羅珂。

    羅珂清了清嗓子，道：「林總，我托大學的經濟法老師諮詢了國內某位知名的土地法教授。他認為，我國的物權體系包括所有權、用益物權和擔保物權等，而土地使用權屬於典型的用益物權。劃撥土地，作為取得土地使用權的一種合法方式，劃撥土地使用權也屬於用益物權。因此，從劃撥土地使用權的權利性質來看，劃撥土地使用權理應能夠繼承。」

    「繼承？」

    林白藥終於聽到一個好消息，道：「意思是糧食局和機械廠作為國家機關擁有的權利，寧安地產作為私企也可以繼承擁有？」

    「是這個道理！」

    羅珂道：「土地法向來有『房隨地走、地隨房走』的說法，房屋所有權發生繼承後，由於房地不可分離，土地使用權也當然隨之繼承。爛尾樓也是樓，寧安地產繼承了爛尾樓的  房屋所有權，土地使用權也隨之繼承，土地使用權的劃撥方式和附加權利同樣應該繼承。」

    如果只是這麼簡單，形勢也不會緊迫到寧安地產快要關門的地步，林白藥敏銳的捕捉到其中的關鍵，道：「這是教授的個人見解，還是有專門的法律法規條款作為依據？」

    羅珂苦笑道：「教授說房地產界極少遇到這樣的矛盾衝突，所以他只能憑藉知識儲備，結合多個法律體系進行辯證，國家並沒有頒布專門的法律法規去判定這個問題的對錯」

    教授的說法很委婉，房地產界極少遇到，意思是能從事房地產的人脈關係都很硬很硬。

    既然能拿到劃撥土地的樓盤，就不可能出現《建設用地規劃許可證》是一年期還是七十年期這樣的詭異事件。

    偏偏林白藥倒霉，遇到了許衛國這個頭鐵的

    林白藥思索片刻，道：「那你有沒有問問他，若是省國土廳堅持不承認寧安地產繼承所有權利，我們該怎麼辦？」

    「教授說，可以行政訴訟。但行政訴訟期間，寧安地產的業務會受到很大影響。得不償失，儘量還是協商解決」

    林白藥搖了搖頭，和許衛國的仇恨無法化解，雙方已經是你死我活的態勢，不可能協商。

    羅珂看了看他的臉色，又道：「針對第一條，教授建議，土地用途變更合同可以重新公示，浪費點時間，問題不大。針對第二條，基準地價屬於市規和省規起衝突，這需要交給省人  大裁決，耗時耗力，也未必能贏。針對第三條，只有行政訴訟，雖然能贏，可還是耗時耗力」

    林白藥冷靜的道：「就是說通過正常途徑解決的話，我們完全落在下風，耗時耗力，成敗五五之間？」

    楚剛等人沉默，羅珂點點頭，道：「五五也是高估，三成勝算。」

    林白藥閉上了眼睛，轉瞬睜開，黑色眸子散發著冷峭的凌厲，道：「既然正常途徑不行，那就掀桌子吧，這盤棋，我找別人來跟他下。」

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