重生之投資之王 第546章 商業地產（第一更）

    對於一個城市來說，最能直接體現經濟建設成果的，就是基礎設施建設和房地產發展水平。

    很多人都有一種誤區，認為發展房地產=高房價=原罪。

    但似乎每個人都忘了，在福利分房年代華夏城市人口的住房條件是什麼樣子。

    像張國強蘇文錦夫婦之前的這種住房條件，其實還不算最差的，能從單位分到一個面積還不算小的兩室一廳，一家三代人住在一起也算勉勉強強。

    但張國強和蘇文錦畢竟都是高工，本身已經是他們這個年齡中的精英，城市中大量普通工人直到二十一世紀初仍舊居住在大雜院之中，一家三代住在十平方米的平房中毫不罕見。

    不止濱城，包括京都、滬市、渝州、蓉城。。。幾乎華夏每一個有點規模的城市，普通城市人口的住房條件都亟待解決。

    否則後世怎麼會有那麼多的棚戶區改造？

    最初的住房商品化改革，其原意就是為了解決老百姓住房困難的問題。福利分房在華夏實行了三四十年，已經暴露出很多弊端。

    行政效率低下、基層權力尋租、房屋質量參差不齊、難以打破部門利益藩籬。。。林林總總，已經到了不得不改的時候了。

    實行住房商品化政策後，從客觀角度上說，是真的改善了華夏相當一部分甚至是大部分城市人口的居住條件，實現了最初目的。而住房商品化之所以被妖魔化，其實也只有兩個原因：一、住房商品化推高了房價，而房價又推高了消費，構成實質性的通貨膨脹，影響了老百姓的實際利益。二、不患寡而患不均。

    但實際上，這兩點沒有一點是住房商品化造成的，真正推高房價的，並不是住房商品化，而是土地財政。房地產是暴利行業沒錯，但其暴利是指可以使用大量資金槓桿為自己謀利，在槓桿的撬動下，單個項目30%的利潤對比其實際投入資金就是百分之百甚至更高的回報率。

    地產公司開發項目，一個項目完整的開發周期大概三年左右，單項目平均利潤率百分之三十，也就是說，年利潤率只有10%，這樣看來，地產利潤還高嗎？

    即使把這百分之十的利潤都減下去，房地產商義務勞動，一分錢不賺，喊著買不起房的人就能買得起了嗎？不，還是買不起。

    至於土地財政，在某種程度上說，同樣是功過參半，但過的那方面同樣也不是不該賣地，而是不該由地方賣地。

    經常有人說沒有土地財政就沒有了全國這麼多基礎設施建設，高鐵、高速公路等等，但全國性的基礎設施建設和土地財政還真沒太大關係。

    華夏的土地招拍掛所獲得的土地出讓金，不需上繳，也不納入預算，全部由地方留存。財帛動人心，面對這麼一條簡單、直接、有效的生財之道，任何一個地方主政者都很難抵禦住這種誘惑。

    由此，地價越來越高，房地產公司拿地成本也越來越高，這種高成本房地產公司並不在意，建築公司也不會在意，最後，高成本直接轉嫁到購房者身上。

    房價緩慢上漲是國民經濟健康發展的標誌之一，但如果房價上漲速度超過gdp增速，就會逐步引起房地產投機行為的產生，惡性循環下，形成全民炒房、經濟由實向虛，國民經濟徹底被地產綁架。

    所以，地產市場化並不是一項惡政，建設高檔次的商業綜合體更是一件有益於國民經濟的好事，關鍵還看具體政策如何實施。

    俗話說，屁股決定腦袋，有多大的能力就要承擔多大的責任。隨著張晨實力的不斷提高，他同樣也會思考到很多以前沒有考慮的事情，不斷修正自己的路線和戰略，在實現個人財富增加的同時，能夠為整個社會的進步作出一些貢獻。

    曾經張晨只想複製萬大模式，先在濱城試點，繼而向全國二三線城市擴展，並不打算大規模進入高端商業。

    但這種想法被他前一段時間讀過的一篇論文改變了。

    這篇於96年發表在ssci期刊《城市》上的名為《城市綜合體：城市振興的新工具》論文其實沒什麼新意，一年的引用數不過十個，但這篇文章的作者在文中所列出的一組數據卻吸引了張晨的注意。

    高端商業綜合體與低端商業綜合體相比，投資回報雖然相差不大，但對城市經濟的帶動作用卻是後者的5-10倍，隨著同一城市中高端商業的增多其效應雖會邊際遞減，但其壽命卻是普通商業綜合體的三倍左右。

    張晨一時興起，把這組數據發給分析中心分析了一下，結果和文章作者得出的雖然有些差距，但差距並不大。

    正好這時孫洪彬給張晨來電話，說市里希望廣廈接手音樂廳地塊爛尾樓。正瞌睡就給了枕頭，張晨自然不會放棄這塊地，而且還要孫洪彬爭取拿周邊的幾個地塊，至少湊足六萬平米，方便後續開發。

    張晨察覺到德爾菲娜語氣中拒絕意味並不強烈，推了推眼上的墨鏡：「你們這些外國人只知道京都滬市，華夏有超過十二億人，人口超百萬的城市超過五十個。而濱城是整個華夏北方除了京都外第二大城市，人口即將超過一千萬。至於你說的消費能力問題，我倒是絲毫不擔心。」

    「現在我在濱城的項目剛剛立項，算上設計，整個項目工期預計至少需要四至五年時間，五年後，無論是濱城還是華夏，都會湧現一批高消費群體，哪怕這個群體只有歐洲的十分之一，也是lvmh除美國外最大的海外市場。」

    這是一艘72英尺長的聖勞倫佐sl82，艇身長度超過24米，算是中型遊艇。除了德爾菲娜和張晨，船上一共搭載了3名船員，一名船長、兩名水手兼服務生，都是身高超過一米八五的型男。

    德爾菲娜並不是純粹的紈絝子弟，在麥肯錫工作的這半年也不是白乾的，早已認定華夏未來會成為lvmh最大的市場之一，只不過lvmh的開店策略一向謹慎，不願盲目開店，破壞自己的品牌形象。但如果濱城真的能有這個人口基數，又有一批穩定的中產階級消費群體，去濱城再開一家店也未嘗不可。

    德爾菲娜神色微動：「zack，你這個商業項目總投資是多少？」

    張晨頭枕雙臂，六塊腹肌若隱若現，「應該在六億美元左右吧，對外號稱會達到十個億。」

    德爾菲娜對這個數字絲毫沒有吃驚，雖然即使在歐洲，這個總投資額也已經算是大手筆，但總投資就是個氣泡，項目最初能拿出二十分之一來做啟動資金就已經不錯了。

    商業地產，做的其實既不是商業，也不是地產，而是金融。