重生之朕要打下一個大大的江山 第四百七十六章 戰略藍圖

    「亞洲第三高樓，僅次於我國叉叉市的叉叉大廈，還有叉叉國的叉叉塔，當然了，現在全世界各國基建水平全都提升得很快，特別是咱們自己，能力上更是突飛猛進，這個亞洲第三高樓或許很快就會被別的地方追趕上，但這不是關鍵，關鍵是現在這個項目呢，需要一點點的外界關注，才能把聲勢搞出來，畢竟我們是奔著將來很大的一個藍圖去做的……」

    隔天一早，梁鑫就出現在了風投投資集團的總部大樓408會議室。文師閣 www.wenshige.com會議室里一片人山人海，參加會議的人，比過年之前的年終總結大會還多。

    而對梁鑫來說，這次很大的一個區別在於，他的位置居然被安排在了主席台上——雖然只是主席台上面三排座位中最下面最邊緣的那個，可對集團內的許多人來說，這也足夠震撼了。

    畢竟要知道的是，就連康明、劉浩這種中堅力量，現在都還沒資格坐到台上面去。

    更不用說，梁鑫現在，才不過堪堪二十歲而已。

    而除此之外，今天的場面還有另外一點，也略微讓人有點關注。那就是主席台上的總人數，並沒有因為梁鑫的加入而出現變化。周赫煊被帶走後，老莫和其餘股東外加理事們，集體向前挪了一位，空出來的座位，剛好留給了梁鑫補上。

    毫無疑問，集團曾經的二號人物，東風國際地產原本選定的掌舵人周赫煊，大抵是真的已經栽了，不可能再翻身的那種……

    「這小子真是運氣好啊，老周不下來，他也上不去吧？」

    「噓，別吵。」

    台底下有人嗡嗡嘀咕。

    更多的人，則是伸長了脖子，想看看台上那孫子能吹出什麼花樣來。

    在不少老員工的眼裡，梁鑫是真的和他們的孫子輩差不多歲數……

    「……目前按照市的拿地成本，每畝地按二十萬來算，我們這個項目，完全可以直接拿個兩百畝來做。作為東風廣場的第一號產品和旗艦性工程，這個項目不但必須努力做到優秀，更要做得華麗，做得氣派，廣場的主建築，我認為占地面積不應該小於八十畝，三棟或者以上的樓體，連接到一起，以商務辦公為主，輔之以大型購物場所、高檔餐廳、綜合休閒娛樂場所，兩者所占的建築空間比例，可以八二開。以商務寫字樓出租為主，餘下的綜合服務空間收入和利潤，用以維持整棟大樓的日常開銷。具體的預期數字，目前我還不好信口開河。」

    「但我們可以預見的是，寫字樓內的大量城市高級白領，將成為這些大樓內娛樂場所的潛在主力消費人群。很簡單的一個假設，如果我們東風廣場的主體建築，能容納十萬白領辦公，即便出租率只有百分之七十到八十，這裡頭也有差不多七到八萬人，而且應該是全市最有消費能力的一群人。

    他們每天三餐當中，如果公司不提供用餐，那至少總得有一頓需要在大樓內解決。假設大樓里的一間小餐廳，每平方每個月的租金是三百，租下六十平方，一個月也得給我們一萬八，一年起租，打個折算二十一萬。每天算他們能接待三百個小白領，一頓飯在樓里最便宜的算二十五，通常毛利不會低於二十，一天穩定毛入六千塊，一個月下來就是十八萬。」

    「什麼飯賣二十五能掙二十啊？」

    台下有人嘀咕。

    梁鑫聽覺靈敏，立馬道：「不要管這些細節，我的意思是，只要寫字樓的出租率夠高，大樓內部的市場規模夠大，就足以支撐起整個大樓的配套綜合服務系統。商家容易賺到錢，我們的出租率就會越來越穩定，房租所得也越來越穩，就跟按時收稅一樣。

    而我們到時候，也就可以從一個房地產開發公司，變成物業管理和服務公司。這樣類似的廣場越多，我們的資金回流速度也就越快。最終就形成一個，我們在全國幾乎每一個大城市，都好像開闢了一塊能源源不斷向公司提供資金的城市鋼筋農田。房源變成田園，我們就是新時代的地主集團，造完房子，下一步就是穩定向租用我們土地的佃戶們徵稅。

    而且我們還可以把這一套，用到自費開墾類似房源的同行身上，派出我們到時候管理經驗豐富的團隊，掛上我們自己的招牌，幫助他們管理大樓，然後索取應得的管理費用和分成。

    所以我將這個模式，分成三大步去走。第一步，我們趁現在全國的房地產市場才剛剛萌動，我們要抓緊時間，不惜一切代價，儘可能多的拿地。就算這個項目失敗了，但是我判斷，土地使用權的價格，是必然會在短時間內，漲到一個很可觀的高度的，到時候我們不蓋樓，只賣地，也能賺到一筆相當可觀的差價，但最關鍵，是下手要快，要狠，千萬不能拖！」

    主席台上，滕增歲和老莫對視一眼。

    梁鑫在底下說的這些話，自然是經過董事會同意的。

    事實上，滕增歲這幾天就已經在忙活了。

    而講台後面，梁鑫還在飛快地繼續往下說道：「這筆錢，可以向所有我們能借到的機構去申請，在集團還有能力和餘力償還利息的基礎上，能借到什麼規模，就借到什麼規模。信用不夠的，就用已經拿下的地，拿去二次貸款，直到我們在全國八成以上的地級市，都拿到足以建設一座東風時代廣場兩倍大的土地，第一步才算完成。

    為什麼要兩倍呢？因為我們在建完一座東風時代廣場後，建設廣場所用的成本，至少要有一半以上，來自另一部分同城土地上所建設的商品房的利潤。也就是我們蓋樓賣商品房，主要的目的，就是要空手套白狼，獲得一座東風時代廣場！

    我還是那句話，以後若干年之內，全國房價都要漲！現在地便宜，抓緊拿，將來房子貴，容易賣，而且可以賣出高價。但過了這個村，就沒這個店了。」

    「你憑什麼這麼判斷？」台下有人打斷。

    梁鑫立馬回答：「就憑我們的人，現在已經在s市和首都炒房了，你以為全國上下，只有我們有這個腦子嗎？大城市的房價一高，小城市自然就有人推高。還有別的城市，你噹噹地政府不想賣地換錢？那地方有了錢，是不是更上面也就有錢了？那為什麼當地地方又能賣得出地？很簡單，因為改開三十年，我們不論民間還是地方，都已經積累了足夠的資本。而這些資本，現在必須要有一個持續增值的出口。簡單來說，就是我們的綜合國力，已經達到了一個必須爆發增長，否則就會被其他境外資本收割的十字路口。我相信我們國家領導人的水平和眼光，我相信國運已經到來，世界格局的天平，已經向我們這邊傾斜！你說是不是？」

    「啊我……」問話的人都懵逼了。

    這怎麼就幾句話，就扯到這麼高的格局上了？

    這個小子，這麼踏馬的能上綱上線……

    不是好東西！

    「看來我的話，已經觸及到了你的靈魂，這個問題我們好跳過了吧？」梁鑫看都不看對方，面向台下問道。

    台下的康明瑟瑟發抖。

    其他人也不敢吭聲了。

    梁鑫接著往下說：「然後第二步，當我們拿到足夠多的地的那一刻，去庫存、去槓桿和轉型，就要馬上開始了。地，可以繼續拿，但必須用安全的資金去拿，而且只拿最好位置的地，只選擇在全國排名前五十乃至前三十的城市拿地，與此同時，四五線城市的攤子，要迅速收攏，以最快的速度，理清小地方小城市的建設項目，在小地方以培養市場和培訓專業管理服務團隊為主要任務；與此同時，在這個階段的末期，靠賣出大城市的新樓盤，來還清到時候可能還沒來得及還清的債務。我做了個簡單的計算，假設我們在接下來的十年之內，在全國每個地方拿地的成本，大約在每畝地十萬，一個東風時代廣場的拿地成本是兩千萬，建設成本是拿地成本的三十倍——包括蓋樓成本本身、裝修，以及高端的配套設備，還有為了覆蓋這部分支出我們要另外造商品房的投入，我們在一座城市需要投入的總成本，差不多就是八到十二個億左右。就按十個億來算吧，全國三百家廣場，總成本就是三千億。而東風國際地產的總註冊資金，目前不過四十億而已。也就是說，將來我們的債務問題，將是非常高的。風險非常大，但是呢……我們必須要做好冒這個風險的準備。因為只要我們按這個策略堅定地走下去，十年之後，我們雖然負債可能達到幾千億，但同時，我們的資產也將達到幾千億。而這價值幾千億的資產，每年將固定為我們提供不少於三百億的淨利潤……」

    梁鑫說到這裡時，台下為數不少的東風投資員工，又不禁地開始嘀咕起來了。

    同時講台後面，梁鑫拿起礦泉水喝了一口，心裡也對寧臣做的這個ppt上的數據，感到了一點疑惑。寧臣拿到手的基礎數據，都是梁鑫根據眼下的市場情況給的。

    可是呢，在梁鑫的印象中，某些房企後來可是欠到幾萬億了！

    媽的搞十倍的收租戰略都夠了啊！

    怎麼就會混成後來那個屌樣的？

    梁鑫前世沒具體接觸過這些行業，眼下就是按一個大概的框架在推算。

    只能在心裡估算，大概是其他地方，還會有什麼損耗吧。

    比方高管們的分紅、所有的人工費用，這些還沒算進去……

    或許要弄好這個項目，還得在3000億成本的基礎上，再翻個一兩番？

    得一萬億左右？

    不過也不管那麼多了，箭在弦上，梁鑫現在只想把這套想法發射出去。

    作為在東風國際地產占股2的股東，將來每年能躺賺幾個億的現金，而且因為數額又不是特別大，完全不用擔心被人幹掉，梁鑫對這樣的日子，還是挺嚮往的。

    另外如果其他產業也都能四處開花，或許他未來的年收入，能穩定在十億這個級別。

    個人資產規模，更是可能奔著千億去。

    很不錯了。

    不要想著當什麼時代之子，能跟在時代之子身後，當個時代之孫、時代曾孫什麼的，也已經是多少人十輩子都修不來的福分。

    「第三步，就是更大的目標了。當我們完全實現轉型之後，清理完全部債務，我們龐大的現金流，就可以用於其他方面的投資。到那個時候，東風國際地產，就可以更名為東風國際商務，主要業務版塊，大體可以分為物業出租及管理、城市文化旅遊服務、金融投資和項目風險投資，甚至於……科研投資！」

    「哇~~」

    台下一大群實際上半輩子乾的都是放貸生意的集團員工們，頓時就驚喜了。

    「我們還能搞科研啊？」

    「小孩子，還是理想化啊，科研是無底洞啊……」

    「金融投資倒還行哦，那就回老本行了。」

    「第三階段的末期……」梁鑫道，「東風地產商務，要麼獨立形成集團，要麼拆分掉，一部分業務回歸東風投資集團總部，除了保留東風時代廣場的牌子，其他都可以回到集團，變回集團下面直管的，一個重要部門或者子公司。」

    滕增歲和老莫，還有一大群董事和股東代表們，這時全都紛紛點頭。

    這麼大的攤子，當然還是能回來最好。

    穩穩地捏在自己手裡，那才叫人放心啊。

    「說了這麼多，但第一步，還是要從市的第一號項目開始做。」梁鑫在全場的嘆息聲中，最後說道，「時間很急迫，時不我待。我這幾天也剛剛買了間房子，整個推掉重新蓋了，打算蓋一間鄉間小別墅。我希望我家新房蓋好的時候，至少我們這座廣場的主體建築，也該基本完工了。哦，對了，除了主體建築，市這邊我還打算跟市婦幼保健醫院以及醫學院合作，弄一個特色的醫療地產項目，具體的，也寫在我的策劃書里，這裡就不多贅述了。另外還有一家配套的五星級酒店，再餘下一點空間，作為真正意義上的廣場，一個廣場，兩百畝……差不多剛剛夠。當然如果可以的話，我建議再在附近多留一部分土地，作為物流倉儲用地，這個東西……將來可以跟網際網路商業掛鉤起來，今天就先不說了，但是反正都要拿地，我的建議是，乾脆一起拿了，不然等將來想拿，到時候的成本，可就和現在沒法比了……」

    梁鑫的狀態很鬆弛，淡淡然地翻完ppt的最後一頁，便向台下微微一點頭，向身後微微一鞠躬，就走回了自己的座位上。

    滕增歲隨即拿過面前的話筒，讓下一位繼續去講別的項目。

    直到兩個小時後，今天的主要幾個關於海外放貸、海外開礦的事情全部說完，老滕才走到講台前，沉聲宣布道：「最後，再宣布一個人事任命。由集團董事會提名，理事會投票通過，東風投資集團董事梁鑫同志，即日起，開始擔任集團理事會理事，主要負責聯繫東風國際地產公司相關業務，併兼任東風國際地產董事會董事、副總裁。」

    「哇~幹嘛呀？」

    台下一片譁然。

    康明更是瞪大了眼，不知該說什麼了。

    幹嘛啊？

    給他安排這麼多職務？

    他大學不打算繼續念了怎麼的？

    我們集團可不興收高中畢業生的！

    (本章完)