「亞洲第三高樓,僅次於我國叉叉市的叉叉大廈,還有叉叉國的叉叉塔,當然了,現在全世界各國基建水平全都提升得很快,特別是咱們自己,能力上更是突飛猛進,這個亞洲第三高樓或許很快就會被別的地方追趕上,但這不是關鍵,關鍵是現在這個項目呢,需要一點點的外界關注,才能把聲勢搞出來,畢竟我們是奔著將來很大的一個藍圖去做的……」
隔天一早,梁鑫就出現在了風投投資集團的總部大樓408會議室。文師閣 www.wenshige.com會議室里一片人山人海,參加會議的人,比過年之前的年終總結大會還多。
而對梁鑫來說,這次很大的一個區別在於,他的位置居然被安排在了主席台上——雖然只是主席台上面三排座位中最下面最邊緣的那個,可對集團內的許多人來說,這也足夠震撼了。
畢竟要知道的是,就連康明、劉浩這種中堅力量,現在都還沒資格坐到台上面去。
更不用說,梁鑫現在,才不過堪堪二十歲而已。
而除此之外,今天的場面還有另外一點,也略微讓人有點關注。那就是主席台上的總人數,並沒有因為梁鑫的加入而出現變化。周赫煊被帶走後,老莫和其餘股東外加理事們,集體向前挪了一位,空出來的座位,剛好留給了梁鑫補上。
毫無疑問,集團曾經的二號人物,東風國際地產原本選定的掌舵人周赫煊,大抵是真的已經栽了,不可能再翻身的那種……
「這小子真是運氣好啊,老周不下來,他也上不去吧?」
「噓,別吵。」
台底下有人嗡嗡嘀咕。
更多的人,則是伸長了脖子,想看看台上那孫子能吹出什麼花樣來。
在不少老員工的眼裡,梁鑫是真的和他們的孫子輩差不多歲數……
「……目前按照市的拿地成本,每畝地按二十萬來算,我們這個項目,完全可以直接拿個兩百畝來做。作為東風廣場的第一號產品和旗艦性工程,這個項目不但必須努力做到優秀,更要做得華麗,做得氣派,廣場的主建築,我認為占地面積不應該小於八十畝,三棟或者以上的樓體,連接到一起,以商務辦公為主,輔之以大型購物場所、高檔餐廳、綜合休閒娛樂場所,兩者所占的建築空間比例,可以八二開。以商務寫字樓出租為主,餘下的綜合服務空間收入和利潤,用以維持整棟大樓的日常開銷。具體的預期數字,目前我還不好信口開河。」
「但我們可以預見的是,寫字樓內的大量城市高級白領,將成為這些大樓內娛樂場所的潛在主力消費人群。很簡單的一個假設,如果我們東風廣場的主體建築,能容納十萬白領辦公,即便出租率只有百分之七十到八十,這裡頭也有差不多七到八萬人,而且應該是全市最有消費能力的一群人。
他們每天三餐當中,如果公司不提供用餐,那至少總得有一頓需要在大樓內解決。假設大樓里的一間小餐廳,每平方每個月的租金是三百,租下六十平方,一個月也得給我們一萬八,一年起租,打個折算二十一萬。每天算他們能接待三百個小白領,一頓飯在樓里最便宜的算二十五,通常毛利不會低於二十,一天穩定毛入六千塊,一個月下來就是十八萬。」
「什麼飯賣二十五能掙二十啊?」
台下有人嘀咕。
梁鑫聽覺靈敏,立馬道:「不要管這些細節,我的意思是,只要寫字樓的出租率夠高,大樓內部的市場規模夠大,就足以支撐起整個大樓的配套綜合服務系統。商家容易賺到錢,我們的出租率就會越來越穩定,房租所得也越來越穩,就跟按時收稅一樣。
而我們到時候,也就可以從一個房地產開發公司,變成物業管理和服務公司。這樣類似的廣場越多,我們的資金回流速度也就越快。最終就形成一個,我們在全國幾乎每一個大城市,都好像開闢了一塊能源源不斷向公司提供資金的城市鋼筋農田。房源變成田園,我們就是新時代的地主集團,造完房子,下一步就是穩定向租用我們土地的佃戶們徵稅。
而且我們還可以把這一套,用到自費開墾類似房源的同行身上,派出我們到時候管理經驗豐富的團隊,掛上我們自己的招牌,幫助他們管理大樓,然後索取應得的管理費用和分成。
所以我將這個模式,分成三大步去走。第一步,我們趁現在全國的房地產市場才剛剛萌動,我們要抓緊時間,不惜一切代價,儘可能多的拿地。就算這個項目失敗了,但是我判斷,土地使用權的價格,是必然會在短時間內,漲到一個很可觀的高度的,到時候我們不蓋樓,只賣地,也能賺到一筆相當可觀的差價,但最關鍵,是下手要快,要狠,千萬不能拖!」
主席台上,滕增歲和老莫對視一眼。
梁鑫在底下說的這些話,自然是經過董事會同意的。
事實上,滕增歲這幾天就已經在忙活了。
而講台後面,梁鑫還在飛快地繼續往下說道:「這筆錢,可以向所有我們能借到的機構去申請,在集團還有能力和餘力償還利息的基礎上,能借到什麼規模,就借到什麼規模。信用不夠的,就用已經拿下的地,拿去二次貸款,直到我們在全國八成以上的地級市,都拿到足以建設一座東風時代廣場兩倍大的土地,第一步才算完成。
為什麼要兩倍呢?因為我們在建完一座東風時代廣場後,建設廣場所用的成本,至少要有一半以上,來自另一部分同城土地上所建設的商品房的利潤。也就是我們蓋樓賣商品房,主要的目的,就是要空手套白狼,獲得一座東風時代廣場!
我還是那句話,以後若干年之內,全國房價都要漲!現在地便宜,抓緊拿,將來房子貴,容易賣,而且可以賣出高價。但過了這個村,就沒這個店了。」
「你憑什麼這麼判斷?」台下有人打斷。
梁鑫立馬回答:「就憑我們的人,現在已經在s市和首都炒房了,你以為全國上下,只有我們有這個腦子嗎?大城市的房價一高,小城市自然就有人推高。還有別的城市,你噹噹地政府不想賣地換錢?那地方有了錢,是不是更上面也就有錢了?那為什麼當地地方又能賣得出地?很簡單,因為改開三十年,我們不論民間還是地方,都已經積累了足夠的資本。而這些資本,現在必須要有一個持續增值的出口。簡單來說,就是我們的綜合國力,已經達到了一個必須爆發增長,否則就會被其他境外資本收割的十字路口。我相信我們國家領導人的水平和眼光,我相信國運已經到來,世界格局的天平,已經向我們這邊傾斜!你說是不是?」
「啊我……」問話的人都懵逼了。
這怎麼就幾句話,就扯到這麼高的格局上了?
這個小子,這麼踏馬的能上綱上線……
不是好東西!
「看來我的話,已經觸及到了你的靈魂,這個問題我們好跳過了吧?」梁鑫看都不看對方,面向台下問道。
台下的康明瑟瑟發抖。
其他人也不敢吭聲了。
梁鑫接著往下說:「然後第二步,當我們拿到足夠多的地的那一刻,去庫存、去槓桿和轉型,就要馬上開始了。地,可以繼續拿,但必須用安全的資金去拿,而且只拿最好位置的地,只選擇在全國排名前五十乃至前三十的城市拿地,與此同時,四五線城市的攤子,要迅速收攏,以最快的速度,理清小地方小城市的建設項目,在小地方以培養市場和培訓專業管理服務團隊為主要任務;與此同時,在這個階段的末期,靠賣出大城市的新樓盤,來還清到時候可能還沒來得及還清的債務。我做了個簡單的計算,假設我們在接下來的十年之內,在全國每個地方拿地的成本,大約在每畝地十萬,一個東風時代廣場的拿地成本是兩千萬,建設成本是拿地成本的三十倍——包括蓋樓成本本身、裝修,以及高端的配套設備,還有為了覆蓋這部分支出我們要另外造商品房的投入,我們在一座城市需要投入的總成本,差不多就是八到十二個億左右。就按十個億來算吧,全國三百家廣場,總成本就是三千億。而東風國際地產的總註冊資金,目前不過四十億而已。也就是說,將來我們的債務問題,將是非常高的。風險非常大,但是呢……我們必須要做好冒這個風險的準備。因為只要我們按這個策略堅定地走下去,十年之後,我們雖然負債可能達到幾千億,但同時,我們的資產也將達到幾千億。而這價值幾千億的資產,每年將固定為我們提供不少於三百億的淨利潤……」
梁鑫說到這裡時,台下為數不少的東風投資員工,又不禁地開始嘀咕起來了。
同時講台後面,梁鑫拿起礦泉水喝了一口,心裡也對寧臣做的這個ppt上的數據,感到了一點疑惑。寧臣拿到手的基礎數據,都是梁鑫根據眼下的市場情況給的。
可是呢,在梁鑫的印象中,某些房企後來可是欠到幾萬億了!
媽的搞十倍的收租戰略都夠了啊!
怎麼就會混成後來那個屌樣的?
梁鑫前世沒具體接觸過這些行業,眼下就是按一個大概的框架在推算。
只能在心裡估算,大概是其他地方,還會有什麼損耗吧。
比方高管們的分紅、所有的人工費用,這些還沒算進去……
或許要弄好這個項目,還得在3000億成本的基礎上,再翻個一兩番?
得一萬億左右?
不過也不管那麼多了,箭在弦上,梁鑫現在只想把這套想法發射出去。
作為在東風國際地產占股2的股東,將來每年能躺賺幾個億的現金,而且因為數額又不是特別大,完全不用擔心被人幹掉,梁鑫對這樣的日子,還是挺嚮往的。
另外如果其他產業也都能四處開花,或許他未來的年收入,能穩定在十億這個級別。
個人資產規模,更是可能奔著千億去。
很不錯了。
不要想著當什麼時代之子,能跟在時代之子身後,當個時代之孫、時代曾孫什麼的,也已經是多少人十輩子都修不來的福分。
「第三步,就是更大的目標了。當我們完全實現轉型之後,清理完全部債務,我們龐大的現金流,就可以用於其他方面的投資。到那個時候,東風國際地產,就可以更名為東風國際商務,主要業務版塊,大體可以分為物業出租及管理、城市文化旅遊服務、金融投資和項目風險投資,甚至於……科研投資!」
「哇~~」
台下一大群實際上半輩子乾的都是放貸生意的集團員工們,頓時就驚喜了。
「我們還能搞科研啊?」
「小孩子,還是理想化啊,科研是無底洞啊……」
「金融投資倒還行哦,那就回老本行了。」
「第三階段的末期……」梁鑫道,「東風地產商務,要麼獨立形成集團,要麼拆分掉,一部分業務回歸東風投資集團總部,除了保留東風時代廣場的牌子,其他都可以回到集團,變回集團下面直管的,一個重要部門或者子公司。」
滕增歲和老莫,還有一大群董事和股東代表們,這時全都紛紛點頭。
這麼大的攤子,當然還是能回來最好。
穩穩地捏在自己手裡,那才叫人放心啊。
「說了這麼多,但第一步,還是要從市的第一號項目開始做。」梁鑫在全場的嘆息聲中,最後說道,「時間很急迫,時不我待。我這幾天也剛剛買了間房子,整個推掉重新蓋了,打算蓋一間鄉間小別墅。我希望我家新房蓋好的時候,至少我們這座廣場的主體建築,也該基本完工了。哦,對了,除了主體建築,市這邊我還打算跟市婦幼保健醫院以及醫學院合作,弄一個特色的醫療地產項目,具體的,也寫在我的策劃書里,這裡就不多贅述了。另外還有一家配套的五星級酒店,再餘下一點空間,作為真正意義上的廣場,一個廣場,兩百畝……差不多剛剛夠。當然如果可以的話,我建議再在附近多留一部分土地,作為物流倉儲用地,這個東西……將來可以跟網際網路商業掛鉤起來,今天就先不說了,但是反正都要拿地,我的建議是,乾脆一起拿了,不然等將來想拿,到時候的成本,可就和現在沒法比了……」
梁鑫的狀態很鬆弛,淡淡然地翻完ppt的最後一頁,便向台下微微一點頭,向身後微微一鞠躬,就走回了自己的座位上。
滕增歲隨即拿過面前的話筒,讓下一位繼續去講別的項目。
直到兩個小時後,今天的主要幾個關於海外放貸、海外開礦的事情全部說完,老滕才走到講台前,沉聲宣布道:「最後,再宣布一個人事任命。由集團董事會提名,理事會投票通過,東風投資集團董事梁鑫同志,即日起,開始擔任集團理事會理事,主要負責聯繫東風國際地產公司相關業務,併兼任東風國際地產董事會董事、副總裁。」
「哇~幹嘛呀?」
台下一片譁然。
康明更是瞪大了眼,不知該說什麼了。
幹嘛啊?
給他安排這麼多職務?
他大學不打算繼續念了怎麼的?
我們集團可不興收高中畢業生的!
(本章完)
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