一個月後。
10月26日這一天,佳寧置業罕見宣布取消派發中期息,改以10送1紅股代替,並發行5億股優先股湊集資金5億港幣。
此舉實際暴露佳寧置業的困境,股價即時暴跌,當天便跌去三成。受此影響,恒生指數亦大幅急跌9.48%,被視為『堅固防線』的800點大關輕易跌破,股市總值損失135億港幣。
而在此之前,恒生指數已經從1100點下跌至800點,足足跌了300點,這一切都發生在撒切爾訪華之後,可見影響之大。
股市宛如人間煉獄,香港地產也暴跌。
今年是香港地產業在過去七八年時間最暗淡的一年,地價、樓價、租金全面大幅下跌。官地拍賣會投資者的興趣普遍低落,冷落場面迭出,很多事後拍賣官在無可奈何之下,被迫將多幅官地收回。
地產市道崩潰,首當其衝的自然是地價。今年的地價普遍下跌40~60%不等,跌幅最大的是工業用地和高級住宅用地。
九龍灣工業用地的售價,按建成樓面面積計算,從1980年12月每方尺360元的最高水平,跌至1982年10月的每方尺25元,跌幅高達93%。港島南灣道一帶的高級住宅用地,亦從1980年9月每方尺1502元的最高水平,跌至1982年10月的每方尺540元,跌幅為60%。
地價大跌帶動樓價、租金大幅下挫。今年,住宅樓價普遍比高峰時期下跌3成至4成,如北角住宅樓價就從1981年底每方尺1067元跌至1982年底的每方尺664元,跌幅達38%。中區甲級寫字樓月租亦從1981年中最高峰期的每方尺28元至30元,跌至1982年10月的每方尺21元至24元,跌幅約20%至25%。
慘澹!
隨著地產市道的崩潰,首當其衝的是那些採取冒進投資策略的地產公司,其中包括恒隆、鷹君、嘉年地產、益大投資、佳寧置業等新興地產集團,以及老牌地產公司的置地。
就在本月,佳寧的債權銀行入稟法院要求將其清盤,佳寧集團破產已經進入倒計時。
泰富集團的辦公室。
林正杰穩坐釣魚台,雖然泰富集團的市值也僅有40億港幣不到了,但不可否認的是――投資者對泰富集團很有信心。畢竟外面市值腰斬的企業一抓一大把,特別是地產企業,泰富集團作為一家地產企業,表現卻比一些公共事業的企業好。
實際上,自從在1981年高位套現物業之後,泰富集團的宣傳便開始保守。一直以來,並沒有公布投資美股和美元的具體情況,亦沒有經常發布希麼好消息。
之所以如此,林正杰本人也是希望泰富集團的股價跌一跌,明年他好增持股份。
如今跌至38億港幣出頭,實際上也是可以開始增持,畢竟較巔峰時的60億市值,已經跌了近四成。而且,維港投資從黃金期貨套現後,手中正好有4億出頭的現金流。
不過,林正杰並沒有急著採取行動,原因有兩個:
第一,六個月內的最高價,還是比較高的,這個是需要警惕的特殊情況發生。
第二,林正杰等明年出台相關證券法規,屆時再找准機會,合法將持股增持至45%。
如今香港經濟糜爛,人人自危,所以根本不需要擔憂有人威脅到林正杰在泰富集團的控股權。更何況36%的股權,也是屬於退可守、進可攻的有利位置。
同理,泰富集團私有化和增持行為,也要等明年的機會,要名正言順,避免造人詬病和引起不必要的法律問題。
翌日。
林正杰召開了管理層會議,包括董事副總經理陳偉忠、執行董事兼財務經理袁天凡、董事兼地產開發部經理唐仁堅、董事兼投資部經理何方塘等人,大家齊聚一堂。
會議一開始,林正杰便說道:「目前,華英雙方就香港問題談判陷入爭端,我預計持續時間超過一年以上,畢竟這種事情很難達成共識。基於此,未來的一兩年時間,是香港的困難時期。」
眾人表情凝重,畢竟長時期的困難,也意味著泰富集團也要度過這種苦難時期。
但接下來林正杰的話,讓大家立即輕鬆起來。
「對別人來說是困難,但對於我們泰富集團來說是機會。你們知道,我們和長實、新鴻基的差距是什麼嗎?」
唐仁堅當即說道:「是地產開發的實力,是土地儲備。雖然如今的地產很困難,但像長實、新鴻基、恒基擁有雄厚的土地成本,這些土地成本如果折合到『樓面成本』上,不會超過200港幣每平方尺。所以,就算按照目前的樓價,他們依舊可以盈利。」
目前的情況,建築成本在300港幣上下,若是土地成本不高於200港幣,相當於每平方尺的樓面成本在400~500港幣。所以說,長實和新鴻基的每平方尺樓面依舊可以賺上100~200港幣左右,一套房子也能賺個6~20萬。
這就是所謂的『貨如輪轉』,當然長實和新鴻基也會減少銷售的樓面,畢竟放到以後會更賺錢。出售一些,只是為了緩解財務。
林正杰滿意的說道:「不錯!所以說,最近一兩年正是我們增加土地儲備的時候,泰富集團以後要朝著大型發展地產商努力。從現在開始,我們便可以開始入貨,亦可以少量的開發一些樓盤。當然,目前泰富集團的資金一部分投資美股、一部分投資美元,僅剩下1億港幣出頭的現金流。所以,在購買地皮、換地權益書時,以貸款為主。相信大多數銀行,不會拒絕我們的請求。」
泰富集團投資的美股市值,已經突破3億美金;手中的美元賬戶,也有2.73億美元。
至於土地儲備,目前僅10萬平方尺出頭,可建樓面80萬平方尺左右,即原長沙灣的九巴車廠。
陳偉忠發表意見說道:「我們泰富集團穩坐釣魚台,所以抄底土地和換地權益書,也可以循環漸進。這樣,第一可以沒有財政壓力,第二也可以挑市場上又好又便宜的。」
林正杰說道:「當然,不要冒進。而且我們不管是美股投資,還是美元投資,可能還需要一年的時間。所以最近的一年時間,以貸款來購入土地儲備。」
泰富集團畢竟還有2.73億美金的存款憑證,僅憑這一點證明,就足以說明泰富集團的財政非常健康。所以,銀行不會不借錢的,畢竟他們也需要業務,不能因為市場不好就不開展。
會議散去後,眾人精神非常的好,幹勁非常的足,畢竟泰富集團要逆勢增長了。
林正杰也非常高興,他前世看過一點資料,記得新鴻基大概是在1984年中時,擁有1100萬平方尺的儲備樓面,而成本價不高於200港幣每平方尺樓面。之所以如此高,新鴻基也是在這兩年一直有購入土地儲備。
所以,泰富集團也要在這兩年將土地儲備增長上前,以後要做香港四大『發展地產商』之一。
夜晚。
齊國榮、白潔夫婦,以及一對兒女在公租房裡吃晚餐,兩人的臉上沒有笑容。
「買虧了呢!我今天去打聽北角的樓價,每平方尺只要660港幣。我們倒好,每平方尺折合下來足足貴了快150港幣,按照626平方尺的樓面計算,淨虧10萬港幣。」齊國榮滿臉懊惱的說道。
10萬港幣,他要賺一年半差不多。
而他們夫婦購買房子時間,只是早了三個月時間而已。
白潔驚訝的說道:「現在北角的房子這麼便宜啊?」
齊國榮埋怨自己的妻子白潔道:「可不是嘛,要不是你那天喊我買,我們就不用損失10萬了。」
白潔一聽,馬上不高興起來,說道:「買不買還不是你決定的,當時你恨不得飛過去買房子。你要不要臉?」
齊國榮頓時心虛,只能說道:「只能說明你運氣不好,你要是哪天不看報,我說不定就錯過了。」
白潔馬上還以顏色:「呸,報紙是給你買的,我沒有看到,難道眼睛是瞎的?」
長女這時候懂事的說道:「爸媽,你們不要吵了,我們什麼時候住進新房子啊!」
一聽有新房子住,兩人總算冷靜下來。
齊國榮說道:「算了,反正是拿來住的,說不定以後還會漲上去。」
白潔說道:「本來就是,有人買便宜,有人買得貴。有人買1000港幣每平方尺,豈不是要跳樓?」
比起自己的老婆,齊國榮還差點魄力。
這些年來,若不是上次白潔叫他買房,他可能還會拖很久。哪怕是跌價,也未必會去購買,畢竟心裡僥倖還會跌。
齊國榮摸摸長女的頭,說道:「明年就可以交付了,到時候我們就可以搬進新家了!」
「耶,有新房住了!」
看到一對兒女的喜悅表情,齊國榮突然覺得,他自己又不是炒房子,何必糾結買得貴賤。
買房、買房、買房!
很多人在地產下跌時,依舊下定不了主意,認為會跌成白菜價,殊不知抱著這樣的想法人太多了。
聰明的人都知道――別人恐懼時我貪婪,房價不可能白菜價。對於剛需者來說,買貴一點點不怕,但就怕錯過機會。
幾天後。
益大投資宣布清盤,公司主席鍾正文潛逃香港,遺下21億港幣的債務和其它擔保16億港幣。
消息一出,港九震動。
益大投資的鐘正文,和佳寧集團的陳松青,可謂是穿著同一條開襠褲的合作夥伴。如今益大投資清盤,那麼佳寧集團顯然也已經非常危險。
不過此時在大家看來,佳寧集團有海外銀行的支撐,仍然想度過難關,以期東山再起。
而香港警方第一時間抓鋪了鍾正文的兒子,按照港英法律保留的大清法中的『債務世襲』判例,鍾正文的兒子『子承父債』,大概率要到赤柱監獄服刑。
這邊。
林正杰卻坐在滙豐銀行大班的辦公室,會見了沈弼。
泰富集團想抄底地皮或物業,不能等有了目標再去尋找貸款,這樣顯得很匆忙。於是,林正杰決定去說服多家銀行,給予泰富集團的『貸款承諾』。
而第一個,他便找到滙豐銀行。
或許再等一年時間,泰富集團想借錢不會那麼容易,因為屆時可能林正杰會擁有銀行。所以,此時就不要錯過機會。
沈弼見到林正杰,笑著說道:「林先生是我見過最有眼光的商人,此次各家財團紛紛遭遇到困難,唯獨泰富集團穩坐釣魚台吧?」
林正杰謙虛的說道:「過獎了我原先本來就不擅長投資地產,高峰套現純屬憂慮,沒想到倒是躲過一劫。」
新手光環嘛!
沈弼不知道林正杰的話真假,但毋庸置疑這一次泰富集團的資產轉移――地產轉變公共事業,是一次極大的成功。
「你這一次來?」
「是這樣的,鑑於目前香港地產形勢,泰富集團有意重新投資,趁低吸納一些土地儲備。所以,希望滙豐銀行給予一筆2億港幣的貸款承諾,供我們隨時支取。」
沈弼皺眉起來,隨即擔心的說道:「目前,香港銀行對於地產貸款都是非常謹慎的,而且據我了解,泰富集團的債務也比較高的,雖然不影響企業的運轉。」
林正杰自信的說道:「我們泰富集團的債務確實高達近30億港幣,但我們在香港幾大銀行中,存有2.73億美金的定期存款,以及在美國投資有證券,所以債務實際上相當的低。同時,這筆2億貸款,我們可以用價值3億的港燈股權抵押。」
泰富集團向三家子公司借貸10億港幣,是沒有抵押物的。
而前面20億港幣的抵押物,包括了在建的酒店項目、中巴和九巴的股權。現在能抵押的,也就港燈的股權了。
沈弼驚訝起來,沒想到泰富集團的財務如此健康,簡直匪夷所思。美金存款和美國證券的折合,怕是差不多有個20億出頭。這樣算下來,泰富集團的實際債務可能就10億。
不可思議,畢竟連益大的債務都高達21億,泰富集團的市值巔峰時,是其好幾倍。
「別人都在恐慌性拋售物業,據說嘉年地產550港幣每平方尺成本的屯門嘉熙大廈,390港幣港幣每平方尺進行虧本出售。沒想到,林生居然會逆勢投資地產。」
林正杰很平靜的說道:「我們泰富集團持股巴士、電力業務,離不開香港,自然會趁低吸納。」
沈弼點點頭,他爽快的說道:「既然如此,這筆貸款我可以答應!」
曾經,林正杰個人也借過滙豐銀行20億債務,但很快就償還完畢。而在那一筆生意中,林正杰個人也是獲利匪淺。
所以在沈弼看來,林正杰的私人財富也是不菲,信譽完全值得信任。
要知道,目前香港各大銀行對於放貸,已經是非常謹慎。除非這家公司的信譽非常好,才會提供貸款,至於那些想度過難關而來借貸的,基本上銀行是會見死不救的。
你有價值,銀行才會救你,銀行也不是慈善機構。
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