香江之狼 第200章 【準備抄底】

    一個月後。

    10月26日這一天，佳寧置業罕見宣布取消派發中期息，改以10送1紅股代替，並發行5億股優先股湊集資金5億港幣。

    此舉實際暴露佳寧置業的困境，股價即時暴跌，當天便跌去三成。受此影響，恒生指數亦大幅急跌9.48%，被視為『堅固防線』的800點大關輕易跌破，股市總值損失135億港幣。

    而在此之前，恒生指數已經從1100點下跌至800點，足足跌了300點，這一切都發生在撒切爾訪華之後，可見影響之大。

    股市宛如人間煉獄，香港地產也暴跌。

    今年是香港地產業在過去七八年時間最暗淡的一年，地價、樓價、租金全面大幅下跌。官地拍賣會投資者的興趣普遍低落，冷落場面迭出，很多事後拍賣官在無可奈何之下，被迫將多幅官地收回。

    地產市道崩潰，首當其衝的自然是地價。今年的地價普遍下跌40~60%不等，跌幅最大的是工業用地和高級住宅用地。

    九龍灣工業用地的售價，按建成樓面面積計算，從1980年12月每方尺360元的最高水平，跌至1982年10月的每方尺25元，跌幅高達93%。港島南灣道一帶的高級住宅用地，亦從1980年9月每方尺1502元的最高水平，跌至1982年10月的每方尺540元，跌幅為60%。

    地價大跌帶動樓價、租金大幅下挫。今年，住宅樓價普遍比高峰時期下跌3成至4成，如北角住宅樓價就從1981年底每方尺1067元跌至1982年底的每方尺664元，跌幅達38%。中區甲級寫字樓月租亦從1981年中最高峰期的每方尺28元至30元，跌至1982年10月的每方尺21元至24元，跌幅約20%至25%。

    慘澹！

    隨著地產市道的崩潰，首當其衝的是那些採取冒進投資策略的地產公司，其中包括恒隆、鷹君、嘉年地產、益大投資、佳寧置業等新興地產集團，以及老牌地產公司的置地。

    就在本月，佳寧的債權銀行入稟法院要求將其清盤，佳寧集團破產已經進入倒計時。

    泰富集團的辦公室。

    林正杰穩坐釣魚台，雖然泰富集團的市值也僅有40億港幣不到了，但不可否認的是――投資者對泰富集團很有信心。畢竟外面市值腰斬的企業一抓一大把，特別是地產企業，泰富集團作為一家地產企業，表現卻比一些公共事業的企業好。

    實際上，自從在1981年高位套現物業之後，泰富集團的宣傳便開始保守。一直以來，並沒有公布投資美股和美元的具體情況，亦沒有經常發布希麼好消息。

    之所以如此，林正杰本人也是希望泰富集團的股價跌一跌，明年他好增持股份。

    如今跌至38億港幣出頭，實際上也是可以開始增持，畢竟較巔峰時的60億市值，已經跌了近四成。而且，維港投資從黃金期貨套現後，手中正好有4億出頭的現金流。

    不過，林正杰並沒有急著採取行動，原因有兩個：

    第一，六個月內的最高價，還是比較高的，這個是需要警惕的特殊情況發生。

    第二，林正杰等明年出台相關證券法規，屆時再找准機會，合法將持股增持至45%。

    如今香港經濟糜爛，人人自危，所以根本不需要擔憂有人威脅到林正杰在泰富集團的控股權。更何況36%的股權，也是屬於退可守、進可攻的有利位置。

    同理，泰富集團私有化和增持行為，也要等明年的機會，要名正言順，避免造人詬病和引起不必要的法律問題。

    翌日。

    林正杰召開了管理層會議，包括董事副總經理陳偉忠、執行董事兼財務經理袁天凡、董事兼地產開發部經理唐仁堅、董事兼投資部經理何方塘等人，大家齊聚一堂。

    會議一開始，林正杰便說道：「目前，華英雙方就香港問題談判陷入爭端，我預計持續時間超過一年以上，畢竟這種事情很難達成共識。基於此，未來的一兩年時間，是香港的困難時期。」

    眾人表情凝重，畢竟長時期的困難，也意味著泰富集團也要度過這種苦難時期。

    但接下來林正杰的話，讓大家立即輕鬆起來。

    「對別人來說是困難，但對於我們泰富集團來說是機會。你們知道，我們和長實、新鴻基的差距是什麼嗎？」

    唐仁堅當即說道：「是地產開發的實力，是土地儲備。雖然如今的地產很困難，但像長實、新鴻基、恒基擁有雄厚的土地成本，這些土地成本如果折合到『樓面成本』上，不會超過200港幣每平方尺。所以，就算按照目前的樓價，他們依舊可以盈利。」

    目前的情況，建築成本在300港幣上下，若是土地成本不高於200港幣，相當於每平方尺的樓面成本在400~500港幣。所以說，長實和新鴻基的每平方尺樓面依舊可以賺上100~200港幣左右，一套房子也能賺個6~20萬。

    這就是所謂的『貨如輪轉』，當然長實和新鴻基也會減少銷售的樓面，畢竟放到以後會更賺錢。出售一些，只是為了緩解財務。

    林正杰滿意的說道：「不錯！所以說，最近一兩年正是我們增加土地儲備的時候，泰富集團以後要朝著大型發展地產商努力。從現在開始，我們便可以開始入貨，亦可以少量的開發一些樓盤。當然，目前泰富集團的資金一部分投資美股、一部分投資美元，僅剩下1億港幣出頭的現金流。所以，在購買地皮、換地權益書時，以貸款為主。相信大多數銀行，不會拒絕我們的請求。」

    泰富集團投資的美股市值，已經突破3億美金；手中的美元賬戶，也有2.73億美元。

    至於土地儲備，目前僅10萬平方尺出頭，可建樓面80萬平方尺左右，即原長沙灣的九巴車廠。

    陳偉忠發表意見說道：「我們泰富集團穩坐釣魚台，所以抄底土地和換地權益書，也可以循環漸進。這樣，第一可以沒有財政壓力，第二也可以挑市場上又好又便宜的。」

    林正杰說道：「當然，不要冒進。而且我們不管是美股投資，還是美元投資，可能還需要一年的時間。所以最近的一年時間，以貸款來購入土地儲備。」

    泰富集團畢竟還有2.73億美金的存款憑證，僅憑這一點證明，就足以說明泰富集團的財政非常健康。所以，銀行不會不借錢的，畢竟他們也需要業務，不能因為市場不好就不開展。

    會議散去後，眾人精神非常的好，幹勁非常的足，畢竟泰富集團要逆勢增長了。

    林正杰也非常高興，他前世看過一點資料，記得新鴻基大概是在1984年中時，擁有1100萬平方尺的儲備樓面，而成本價不高於200港幣每平方尺樓面。之所以如此高，新鴻基也是在這兩年一直有購入土地儲備。

    所以，泰富集團也要在這兩年將土地儲備增長上前，以後要做香港四大『發展地產商』之一。

    夜晚。

    齊國榮、白潔夫婦，以及一對兒女在公租房裡吃晚餐，兩人的臉上沒有笑容。

    「買虧了呢！我今天去打聽北角的樓價，每平方尺只要660港幣。我們倒好，每平方尺折合下來足足貴了快150港幣，按照626平方尺的樓面計算，淨虧10萬港幣。」齊國榮滿臉懊惱的說道。

    10萬港幣，他要賺一年半差不多。

    而他們夫婦購買房子時間，只是早了三個月時間而已。

    白潔驚訝的說道：「現在北角的房子這麼便宜啊？」

    齊國榮埋怨自己的妻子白潔道：「可不是嘛，要不是你那天喊我買，我們就不用損失10萬了。」

    白潔一聽，馬上不高興起來，說道：「買不買還不是你決定的，當時你恨不得飛過去買房子。你要不要臉？」

    齊國榮頓時心虛，只能說道：「只能說明你運氣不好，你要是哪天不看報，我說不定就錯過了。」

    白潔馬上還以顏色：「呸，報紙是給你買的，我沒有看到，難道眼睛是瞎的？」

    長女這時候懂事的說道：「爸媽，你們不要吵了，我們什麼時候住進新房子啊！」

    一聽有新房子住，兩人總算冷靜下來。

    齊國榮說道：「算了，反正是拿來住的，說不定以後還會漲上去。」

    白潔說道：「本來就是，有人買便宜，有人買得貴。有人買1000港幣每平方尺，豈不是要跳樓？」

    比起自己的老婆，齊國榮還差點魄力。

    這些年來，若不是上次白潔叫他買房，他可能還會拖很久。哪怕是跌價，也未必會去購買，畢竟心裡僥倖還會跌。

    齊國榮摸摸長女的頭，說道：「明年就可以交付了，到時候我們就可以搬進新家了！」

    「耶，有新房住了！」

    看到一對兒女的喜悅表情，齊國榮突然覺得，他自己又不是炒房子，何必糾結買得貴賤。

    買房、買房、買房！

    很多人在地產下跌時，依舊下定不了主意，認為會跌成白菜價，殊不知抱著這樣的想法人太多了。

    聰明的人都知道――別人恐懼時我貪婪，房價不可能白菜價。對於剛需者來說，買貴一點點不怕，但就怕錯過機會。

    幾天後。

    益大投資宣布清盤，公司主席鍾正文潛逃香港，遺下21億港幣的債務和其它擔保16億港幣。

    消息一出，港九震動。

    益大投資的鐘正文，和佳寧集團的陳松青，可謂是穿著同一條開襠褲的合作夥伴。如今益大投資清盤，那麼佳寧集團顯然也已經非常危險。

    不過此時在大家看來，佳寧集團有海外銀行的支撐，仍然想度過難關，以期東山再起。

    而香港警方第一時間抓鋪了鍾正文的兒子，按照港英法律保留的大清法中的『債務世襲』判例，鍾正文的兒子『子承父債』，大概率要到赤柱監獄服刑。

    這邊。

    林正杰卻坐在滙豐銀行大班的辦公室，會見了沈弼。

    泰富集團想抄底地皮或物業，不能等有了目標再去尋找貸款，這樣顯得很匆忙。於是，林正杰決定去說服多家銀行，給予泰富集團的『貸款承諾』。

    而第一個，他便找到滙豐銀行。

    或許再等一年時間，泰富集團想借錢不會那麼容易，因為屆時可能林正杰會擁有銀行。所以，此時就不要錯過機會。

    沈弼見到林正杰，笑著說道：「林先生是我見過最有眼光的商人，此次各家財團紛紛遭遇到困難，唯獨泰富集團穩坐釣魚台吧？」

    林正杰謙虛的說道：「過獎了我原先本來就不擅長投資地產，高峰套現純屬憂慮，沒想到倒是躲過一劫。」

    新手光環嘛！

    沈弼不知道林正杰的話真假，但毋庸置疑這一次泰富集團的資產轉移――地產轉變公共事業，是一次極大的成功。

    「你這一次來？」

    「是這樣的，鑑於目前香港地產形勢，泰富集團有意重新投資，趁低吸納一些土地儲備。所以，希望滙豐銀行給予一筆2億港幣的貸款承諾，供我們隨時支取。」

    沈弼皺眉起來，隨即擔心的說道：「目前，香港銀行對於地產貸款都是非常謹慎的，而且據我了解，泰富集團的債務也比較高的，雖然不影響企業的運轉。」

    林正杰自信的說道：「我們泰富集團的債務確實高達近30億港幣，但我們在香港幾大銀行中，存有2.73億美金的定期存款，以及在美國投資有證券，所以債務實際上相當的低。同時，這筆2億貸款，我們可以用價值3億的港燈股權抵押。」

    泰富集團向三家子公司借貸10億港幣，是沒有抵押物的。

    而前面20億港幣的抵押物，包括了在建的酒店項目、中巴和九巴的股權。現在能抵押的，也就港燈的股權了。

    沈弼驚訝起來，沒想到泰富集團的財務如此健康，簡直匪夷所思。美金存款和美國證券的折合，怕是差不多有個20億出頭。這樣算下來，泰富集團的實際債務可能就10億。

    不可思議，畢竟連益大的債務都高達21億，泰富集團的市值巔峰時，是其好幾倍。

    「別人都在恐慌性拋售物業，據說嘉年地產550港幣每平方尺成本的屯門嘉熙大廈，390港幣港幣每平方尺進行虧本出售。沒想到，林生居然會逆勢投資地產。」

    林正杰很平靜的說道：「我們泰富集團持股巴士、電力業務，離不開香港，自然會趁低吸納。」

    沈弼點點頭，他爽快的說道：「既然如此，這筆貸款我可以答應！」

    曾經，林正杰個人也借過滙豐銀行20億債務，但很快就償還完畢。而在那一筆生意中，林正杰個人也是獲利匪淺。

    所以在沈弼看來，林正杰的私人財富也是不菲，信譽完全值得信任。

    要知道，目前香港各大銀行對於放貸，已經是非常謹慎。除非這家公司的信譽非常好，才會提供貸款，至於那些想度過難關而來借貸的，基本上銀行是會見死不救的。

    你有價值，銀行才會救你，銀行也不是慈善機構。