房市見聞錄 第五十五章 商業地產的思考

    自從付總那裡聽出了讓自己去商業地產操盤的意思,木槿就把部分心思放到了商業地產的研究上。筆硯閣 www.biyange。com 更多好看小說

    商業地產最常見的就是寫字樓、公寓和商業綜合體。相比於住宅,這些40年產權的項目,銷售難度大。主要原因是市場上的人對商業地產不了解,總是將小產權和商業產權混為一談。

    小產權是非法的。客戶購買了小產權的房子,只要國家需要用地,小產權房可能隨時被拆,而房主只能得到很少的補償款――畢竟房子歸房主必須給予房主一定補償。

    因為小產權項目的開發商沒有從國家購買土地,房價沒有地皮價格在內房價很低,這就吸引了大批人選擇小產權。有需求就有市場,有市場就有人敢冒險!建房的大膽,買房的不明狀況,甚至無知者無畏,這就使得小產權最近幾年在高額的房價之下供需兩旺!

    但是,也正是開發商沒有支付地皮錢,所以國家一旦需要用地,拆起小產權房毫不手軟!不過,購買小產權房子的人大部分都想著:反正被拆的不止我一個!這就是小產權客戶典型的僥倖心理。

    商業地產是40年產權,大家購買商業地產最大的顧慮就是後期費用太高。商業用水和用電,費用遠超民用水電費用。而且,購買商業地產不能落戶,解決不了「學區」問題。現如今,人們購買房產,因為成本高昂,越來越注重房產附加的求學、醫療、休閒養生等價值,而非前幾年單純看中房子的居住屬性。

    不過,商業地產正因以上這些屬性,售價相比於住宅比較低。而且,客戶購買商業地產不算做房產,再次購房住宅的時候,不受限購政策的限制。也正因為如此,購買商業地產成為不少剛需客戶的過渡型住房。這也就是,公寓和商業住宅近兩年興起的原因。

    不少地方的開發商為了促進房源銷售,一般會將商業水電改為民用水電,把商業地產原本必須繳納的50的首付,調整為40。有實力的開發商,還會和銀行合作,將原本10年的貸款期限調整為15年。

    不過,金龍地產在開發區的項目是寫字樓。寫字樓,本來就是可自住,可投資。自住主要是作為單身公寓,投資是將寫字樓轉租給辦公的公司,或者自住的租客。地方商業地產,有點類似於首都的soho。不知道,寫字樓里有多少委屈的身體,和不屈的靈魂……

    十一月份,木槿想了解一下z市銷售團隊整體對商業地產的專業水準,她看了看公司最近幾年為z市商業地產做的提報。經過對比,木槿發現,z市的商業地產處於起步階段,銷售不規範,營銷方式和手段傾向於住宅地產。客戶對商業地產不了解,認知止步於「投資」層面,甚至出現「一鋪養三代」和「商鋪十套不如住宅一間」的兩種極端。木槿有點發愁,商業地產不好操盤啊。

    不過,木槿的心思除了放在商業項目上,更多的心思放在了學府苑。學府苑有點像當年的星河灣項目,團隊內部有小團體傾向。兩派人鬥來鬥去,互相看不對眼。


    於紅岩帶領的人,與其說是團隊,不如說是團伙,匪氣十足!聽聞,段經理還在學府苑的時候,就被於紅岩團隊的人氣得不輕。在木槿回到z市時,段經理還專門提及於紅岩。多年相處的默契,木槿知道,段經理是想讓木槿多管教於紅岩。算起來,於紅岩算是木槿的徒孫呢,不過,當年胡亞也沒少吐槽於紅岩沒有大局意識,漠視規則!

    學府苑的另一隊,是從錦繡苑項目調過來的張晨帶領。張晨目標感強,銷售力強,與於紅岩不相上下,但是大局觀強,管理能力更強。張晨在錦繡苑項目與木槿共事,從內心裡敬畏木槿。木槿的到來,讓張晨帶領的二隊精神振奮。考慮到自己的職場規劃,木槿決定把張晨培養為學府苑的繼任案場負責人。至于于紅岩,木槿得想個辦法!

    木槿從來沒有想過,有一天會把手段用在公司內部人身上。於紅岩自由散漫,塗改訪客登記本的客戶來訪途徑,並對購房客戶隨意允諾,這在學府苑項目上造成了嚴重不良後果,風氣不正!木槿當然不會把這些問題寫到項目周報上,讓片區總監汪峰看到。木槿想的是「借力打力」!

    片區總監汪峰最近在忙於推動開發商的商業項目合作,來學府苑的次數很多,而且總是一早就來到學府苑接待中心,耐心等待付總。那天一大早,全體人員在戶外開早會,坐在秘書台前的汪總幫忙接聽熱線,一位客戶表示要來接待中心換名字。早會後,大家開始打掃衛生,汪總特意詢問了一下木槿項目上的情況,木槿表示,於紅岩約客很積極,最近兩周的'客戶約訪數量是最多的。說完,木槿就去了財務室。

    等到木槿回到秘書台的時候,木槿發現汪總正在從頭到尾翻看項目上的訪客登記本,他的表情有點不太對勁。木槿裝作沒有看到,說道:「今天新人周旭過小關!聽說,汪總您很久沒聽置業顧問過關了,要不您今天看一看情況!」汪總同意了!

    周旭其實是於紅岩新收的徒弟,是做銷售的好苗子,還沒有過小關就簽單了,進入了「二排一」。但是,周旭在於紅岩的帶領下,也走上了靠「小聰明」增加談客數量的路子,比如接待客戶的時候,把客戶來訪途徑寫成自己的約客,或者徒弟帶客等等。兩個小時的時間內,木槿發現汪總的視線沒有離開於紅岩和周旭兩人。同時,木槿發現汪總的臉色黑得嚇人!

    鄰近中午的時候,一位客戶來到接待中心找於紅岩,點名讓於紅岩帶他去二樓更換房主的名字。二樓財務室的王姐不同意,結果客戶破口大罵,連帶著於紅岩、開發商,結果被恰巧來接待中心的甄姐回罵了回去。而且,罵人客戶收到了甄姐「不買房就滾蛋」的問候,看著甄姐氣勢洶洶的架勢,客戶秒慫!果然,人都有欺軟怕硬的劣根性!

    經過了解,汪總知道了於紅岩私自承諾業主可以免費更換房主名字!這種承諾是對開發商不負責任,擾亂市場秩序!汪總大發雷霆。

    等到晚上,汪總看到訪客登記本上,於紅岩和周旭的訪客途徑有大量修改痕跡,再次發怒!木槿其實一開始就給汪總進行了心理暗示,引導汪總關注訪客途徑,然後關注於紅岩和周旭兩個人。直到看到約客途徑被於、周兩人大肆修改,這是無組織無紀律,侵犯其他置業顧問合法權利的表現!至於紅岩向客戶耍禮品,那就按照之前的套路來寫!

    木槿鬆了一口氣,聽說z市x區有一個樓盤要預約,正在和天華代理公司談合作。所以,於紅岩應該很大可能會被調入區裡的項目!

    果不其然,沒過多久,文松就被調動至區裡的項目……

    搜狗



第五十五章 商業地產的思考  
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