超級地產大亨 第三十章 江南廣場

    readx;    工行戴行長頭上依舊是行長頭銜，只不過是前面兩字從江州換成了江浙。五一前，他升任省工行行長的任命正式下來，秦然還專門打電話向他表示祝賀。

    1999年起，房地產開發貸款的比重在各銀行內部進一步上升，銀行們傾向支持開發資質高、財務狀況良好、具有品牌知名度和美譽度，並占有一定市場份額的房地產開發商。江南集團已經完成了原始積累，光固定資產就已經達到30多億，主要來自儲備的土地和待開發的地產項目，賬面上還有超過5億的現金。尤其西子灣的成功，讓江南集團已經躋身於江浙省房地產開發企業的前三。

    「秦總，咱們是老朋友了，剛上任你就給我送了這樣一個大禮。」

    戴行長說的當然不是什麼金錢財物，而是秦然把剛拍到的2塊地向工行抵押，申請為期3年的房地產開發貸款。

    d1、d7地塊競拍時共花了13.87億，資金只有流動起來才會創造源源不斷的價值。土地儲備在那裡，短時間內不會同時開發，所以把不動的地產變成流動的資金是秦然考慮的重點。把這兩塊土地抵押給銀行，然後再從銀行拿出大額貸款，再到其他地方購買土地繼續儲備。儲備了新土地後，又再次抵押給銀行獲得新貸款，以此循環重複。其次，還可以等待儲備的土地緩慢升值，依靠土地升值能額外賺上一筆差價。

    銀行當然會對土地進行評估。預判其將來開發的前景好壞。d1、d7地塊位於新政府大樓旁，毫無疑問將來會有非常大的升值空間。於是這兩塊13.87億的土地給秦然從工行弄得了10億元的三年期貸款。當然得承認，這其中戴行長出了不少力，但這畢竟也是雙贏，銀行完成貸款任務，秦然拿到了流動的資金。

    「建行的祝行長先下手要走了d12地塊，不然禮包會更大一些。」

    今天是秦然主動來到戴行長的新辦公室做客，d12地塊已經抵押給了建行拿到了5億的貸款。依舊是為期3年。

    「老祝一向來都快人一步，咱們哥幾個好久沒聚了，找個時間我做東請大家。哦，我差點忘了，來，握個手先」

    升任省行行長，戴行長腰板都直了不少，稀疏的頭頂更加透亮。不過他主動握手倒讓秦然一時無法理解。

    「蹭下一號首長的官氣，呵呵。」

    原來戴行長知道秦然和一號首長握過手。所以特地「間接」地和首長也握一下，沾上貴氣以後步步高升。

    「以後過幾年怕我得到天京去找你了。」

    工行總部在天京，所以秦然潛台詞是戴行長繼續高升。

    「承蒙貴言。」

    江州市政府剛舉辦的土地拍賣。又收穫了近85億出讓金。市委書記黃偉國信心大增，野心勃勃推進江州機場二期擴建，以及又增加了火車站、汽車站的改造項目。看得出年前秦然飯桌上的一席話，他聽了進去並立即著手實施，力求把江州城市面貌改造得煥然一新。

    江州新城的道路已經和市區無縫對接，由於省長李治國的推薦。以及剛結束新城土地出讓的熱鬧場面，江州剛獲得了國家開發銀行的貸款授信。江州土地儲備中心作為政府平台，用新城的土地向國家開發銀行抵押，拿到了80億的土地儲備貸款，專門用於江州新城的土地一級開發。

    除了住宅用地被房地產企業搶購外。工業園區的招商也非常順利，許多外企都瞄準了江州作為滬東市的後花園。把全球產業鏈一部分遷往新城的工業園。由此，工業園區的土地出讓價格隨之水漲船高，不過為了吸引外商投資，把土地作為優惠政策江州政府並未收取高額出讓金。

    照這樣的勢頭發展，江州新城的成功基本指日可待，接下來就是確定乾坤的臨門一腳，把市政府搬遷到規劃好的新城之中。

    江州市舊政府大院所在位於現城區的中心地段，為考慮市區整體規劃，這裡將不會興建住宅樓，而打算江州的cbd——中央商務區。黃偉國不願意江州僅定位為國內外著名旅遊城市，而希望成為21世紀的「國際大都市」。在市政府規劃院的圖紙上，以舊政府大院為中心的方圓3平方公里內，將組織搬遷騰地，集中打造江州的城市中心，興建甲級寫字樓、大型購物中心、五星級酒店，吸引各家金融機構中心和公司總部進駐等。

    cbd是新進入中國的事物，江州是為數不多提出打造cbd的城市，這跟黃偉國經營城市的思路有很大關聯。

    江南集團的商業地產是秦然一直惦記在心的重點戰略，其主要便是大型城市綜合體——江南廣場。有江南廣場，便是城市中心，這是秦然為其定下的發展策略。江州即將興建cbd，江南廣場正好契合這一背景條件，所以秦然想提前卡位進入商業地產。

    市政府舊大院占地100畝，近7萬平方，是發展商業地產的優質地塊。打造cbd，市政府舊大院是中心所在，這裡項目關係到cbd能否成功，所以對這塊土地的出讓黃偉國也從之前的招投標價高者得，轉變為要引入資金雄厚並配合政府規劃的企業。最為主要是要儘快動工啟動，而不是拿了土地後卻沒有錢或者沒有能力設計開發，把項目搞砸土地爛在手上。

    共同的目的，讓秦然再次到政府辦公室拜訪了市委書記黃偉國。秦然向其透露了江南集團打算進入商業地產的意向，也非常贊同黃書記打造江州cbd的舉動，認為這確實能拉升江州城市的層次。

    2棟25層以上的甲級寫字樓。1棟30層的配套商務公寓，1間五星級標準大酒店，底下兩層停車場，再配套超大型shoppingmall，裡面包括有百貨、超市、家居、餐飲、金融、娛樂等豐富業態，打造成國內第一的大型城市綜合體。

    聽完秦然的介紹，高達15億元的直接投資，是江州有史以來最大的房地產投資項目。尤其是國內第一這個名頭，這些都深深打動了市委書記黃偉國。如果真按秦然所描述的這樣，光江南廣場一個項目，就足以支撐起江州cbd的一半。

    「這個項目占用的資金非常大，所以如果江南廣場真的落戶江州，我希望政府能在土地和銀行資金支持方面提供一些優惠。這是一個偉大的嘗試，如果成功將會載入中國房地產業歷史，我有很大的信心。」

    超大型城市綜合體，這是未來中國商業地產發展的成功所在。秦然並不擔心項目不會成功。他只是要向黃書記伸手要更多的優惠措施。雖然兩人算是一定程度朋友，但屁股決定腦袋，在雙贏的前提下各自要為所屬方爭取更多利益。

    巨大的誘惑還是促使黃書記做出了讓步。同意低價出讓土地。並且協調銀行提供開發所需的貸款，條件是江南集團必須在短時間內把江南廣場建造完工開業。

    作為配合江州市政府cbd項目建設，江南集團承諾投資15億巨額資金打造江州市超大型城市綜合體——江南廣場。江州市政府將以100萬的低價協議轉讓舊政府大院100畝的土地作為商業配套用地給江南集團，江南集團必須在2年時間內完成承諾的江南廣場建設，並如期投入預定的15億金額建設。

    江南集團投入15億巨額資金建設開發商業中心，而江州市政府相當於招商引資優惠低價出讓土地。共同打造江州市新的城市名片，以此啟動江州cbd建設。

    此消息一出，立即在省內乃至長三角引起巨大關注，江南集團在住宅市場嘗到甜頭後，居然迫不及待又花巨資殺入商業地產。這樣激進大膽的戰略步伐。讓許多業內人士都高呼看不懂。

    國內甚至香港，許多開發商都只專注於其中一個方面。要麼住宅要麼商業地產。何況，江南集團提出的超大型城市綜合體還沒有先例，到底能否成功許多人都持懷疑的態度。江州有650萬人，只能算二線城市，照江南廣場15億的投資規模，連在天京、滬東這樣過千萬人口的一線城市都不一定能容納，建成後能夠回本都是未知數。

    公司內部也出現了一些不同意見，原本以為首先在寧博市試水江南廣場，投資額可能在5億元之內。因為秦然說過要先試水，看看國內商業地產的發展時機到沒，再進一步增加投資。但現在改變了目標，要在江州興建第一個江南廣場，而且投資額達到了15億，這算是非常大的冒險。如果江南廣場項目失敗，可能會動搖江南集團的根基，很有可能把公司幸苦積累的利潤一掃而空甚至破產倒閉。

    「我會成立新的商業地產有限責任公司，把其和江南地產和江南集團隔離開來。就是今後失敗，也不會牽涉到集團和其他子公司。現在機會難得，江州要打造cbd，我們拿到的土地是cbd中的cbd。光那塊地就值3個億，而我們只花了100萬買下來。現在新城工業園招商順利，許多金融機構也都紛紛進駐江州，何況中國加入wto的談判在不久後就會成功，所以諸多利好消息讓我看好江州的明天。江南廣場，她將會翻開中國商業地產新的篇章。」

    秦然一向來都以眼光獨到深受手下們的佩服，這一次他力主推進江南廣場建設，開始進軍商業地產，眾高管們雖有異議也只好服從接受。

    江南廣場，到底今後表現如何呢？

    所有人都只能拭目以待了。